平安成险企“地产一哥” 不动产资产规模近500亿

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2014年是平安投资房地产的一年，互联网平台、养老和工业物流都在这一年出现。图cfp

平安:一家保险公司的房地产兄弟

日前，平安投资62.95亿港元，持有9.9%的股份，成为碧桂园的第二大股东；从去年8月到今年2月，平安地产购买了300多亿元；平安的房地产业务已经涉及到商业、住宅、养老、工业物流等领域

在房地产行业转型期间，开发商对行业发展持谨慎态度，而金融和保险巨头平安集团(Ping An Group)则在不断增加其房地产头寸。

4月1日，平安投资62.95亿港元，持有9.9%的股份，成为碧桂园的第二大股东。2014年8月至2015年2月，平安地产投资300多亿元扩大土地储备，震惊了众多大型房企。此外，平安还建立了平安方浩。去年进入互联网金融和房地产电子商务。

目前，平安的房地产业务已经涉及到商业、住房、养老、工业物流、房地产金融+电子商务等多个领域。就像保险公司中的房地产公司。在中国平安董事长马明哲面前，一个宏伟的房地产王国已经展开。

中青房地产投资

在房价高速发展的年代，保险资金进入房地产一直是一个敏感话题，保险资金投资房地产受到政策的严格监管。许多保险公司打着自用的旗号，在城市的核心区域投资并收购商业和写字楼。平安的房地产投资大多以集团或平安信托的名义进行。

截至2010年9月，中国保监会颁布了《保险资金投资房地产暂行办法》，规定保险资金投资房地产的账面余额不得高于上季度末公司总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设。平安集团董事长马明哲曾表示，当他听说保险基金开始投资房地产时，他已经等了五年。目前，我们已经为房地产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门也一直在为第三方投资这个领域。这显示了他对房地产投资的热爱。

尽管投资规则尚未出台，但一些保险巨头已经以自用的名义率先行动。2010年7月30日，中国平安斥资6.13亿元收购了位于深圳福田中心区南区的一处地块，该地块建筑面积约为12.8万平方米，毗邻平安总部。

保险基金追求长期稳定的回报，核心城市的核心资产满足这一要求。因此，保险基金更喜欢位于一、二线城市核心商业区的写字楼和综合大楼的投资逻辑，到目前为止已经被使用。平安早期投资的这些房产现在基本上由平安地产管理。

2012年，房地产保险投资比例提高到20%。各大保险公司都成立了资产管理公司，以增加其持有的房地产资产。保险基金最适合商业地产的发展，因为商业地产的租金收入和增值潜力可以为保险基金提供稳定的回报率。一位专注于商业地产的开发商表示。

房地产资产规模接近500亿

然而，平安地产的雄心并不仅限于商业地产。

2011年，平安人寿获得了pe和房地产双重牌照。此后，平安对房地产的投资大幅增加。平安涉足养老地产，在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目，采用租赁+销售的运营模式；平安还在成都空港和龙泉规划了工业物流地产。同时，平安与品牌开发商互动频繁，包括与平安有合作项目的招商局、华润、首开、金地、施琅、世茂等房地产企业，产品类型涵盖住宅和商业行业。今年4月，平安直接收购了碧桂园9.9%的股份，成为第二大股东。此外，平安的房地产地图也扩展到了海外，在英国伦敦和美国波士顿购买商业地产。此外，平安还在Haofang.com平安建立了房地产+互联网+金融的跨境平台，并进入了激烈的互联网行业。

数据显示，作为平安的全资子公司，截至2014年8月，平安地产的资产管理规模接近500亿元。业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产、住宅和债券投资等。

如果说平安以前在探索房地产投资，现阶段资产管理规模已经达到数百亿，已经进入了一个成熟的发展渠道。一位投资人士表示。

土地收购与金融投资同步进行

从平安投资房地产的足迹可以看出，2014年是一个集中爆发的年份，互联网平台、养老和工业物流都出现了，但是杀鸡取卵，花300多亿元买地，让平安成为房地产圈的土皇帝。

与此同时，当人寿保险、安邦保险等保险基金大规模从二级市场购买房地产股票，并获得金地、金融街等上市公司大股东和二级股东的地位时，平安深深地涉足了房地产行业。主要是金融投资。一位投资人士介绍:由于监管和市场原因，地产股一直处于低估值阶段，具有逢低升值的潜力。因此，平安选择了与开发商合作，从投资回报的角度来开发项目。

2015年1月，华润、首开、平安财团以86.25亿元人民币获得丰台区白盆窑地块。据第一任董事会秘书王一介绍，该项目由华润和第一届董事会共同运营，而平安则享有相同的权益，主要投资为金融投资。

虽然保险资金不能直接参与房地产开发，但保险资金通过金融产品的转移被业界视为规避政策、参与房地产开发的一种方式。据相关媒体报道，平安地产内部人士透露，征地资金并非来自平安集团的其他系统，这意味着保险资金没有直接使用。

至于房地产的投资方向，平安地产董事长兼首席执行官邹益民表示，平安也应该选择每个城市的核心位置，二线城市也属于考虑的范畴。现成的好楼盘太少，现在开发商也面临资金短缺的问题，所以我们也可以投资一些商业地产，这是一个很好的合作。

故意赌杭州

与平安成功投资房地产相比，2014年全国房地产市场呈下降趋势，许多城市库存高，难以摆脱。然而，平安大举进军房地产，在杭州，价格首次下调，平安也赢得了许多商业和住宅用地，如江干区和余杭区。

对此，杭州双赢房地产经纪有限公司总经理张慧芳认为，杭州正在迅速调整和恢复。投资最怕死水一潭，没有波段。去年杭州放松管制后，市场成交量大幅反弹，但由于库存的原因，价格相对稳定。

幸运的是，有数量，所以平安大量购买土地，找到城市和机会，其风险相对较小。然而，一些三、四线城市对调控反应迟钝，库存也很大，因此没有必要进入。

张慧芳认为，房地产市场的调整为金融和保险基金提供了干预的机会。过去，房地产行业的利润率很高，所以不需要计算借贷成本，与金融和保险机构合作的热情不高。现在整个行业的低利润率已经成为新常态。引入金融保险基金不仅可以降低融资成本，还可以共同承担风险。另一方面，保险基金也需要找到一条在运营中增值和保值的出路。未来房地产金融化的趋势将越来越明显。

一盘大棋，领先？

房地产企业正在经历转型，金融和保险公司也是如此。近年来，平安集团董事长马明哲也在为中国平安寻找新的增长引擎。从网上投融资平台lufax，到三马联合成立的网络保险公司中安在线，平安正在互联网平台下逐步尝试新的金融模式。

在房地产行业推出的平安方浩网络在去年上线后引发了争议。业内人士质疑，该公司实际上是在打着去中介化和颠覆中介的旗号推广其互联网金融产品。包括最近作为第二大股东在碧桂园的持股，并不像金融投资那么简单，还包含着下一阶段的商机。

平安表示，将增强其在房地产行业的竞争力，促进市场与行业的融合发展，实现战略互补，争取更大的市场份额，更重要的是，将为平安提供进入社区服务的切入点。据媒体报道，在碧桂园社区服务应用中，中国平安和平安支付将嵌入推广使用平安支付支付物业管理费、水电费、煤气费等收费服务；我们还应该为物业管理、o2o平台、电子商务、金融服务、养老、医疗、物流等设计个性化的合作方案。

这些跨境合作或充分利用线上和线下资源将是非常有前途的。各行各业都有吃螃蟹的人，那些更有经验并首先进入整合资源的人将会领先。张慧芳说。

然而，王一对此持谨慎态度。合作的方向很多，听起来不错，但仍需市场检验。

至于未来，平安集团董事长马明哲在2015年新年致辞中提到平安地产，但只有寥寥数语。然而，同样明显的是，房地产公司的投资规模实现了突破性增长，战略投资项目为集团未来的发展奠定了良好的基础。

或许，房地产行业的扩张将是平安集团战略转型的一大步。

B10-b11版已编写

新京报记者袁小彤

[纪念品]

发展

2007年11月

平安集团以16.568亿元人民币收购深圳福田中心区地块，建设平安国际金融中心，现为平安集团总部。

2010年9月

平安以7.18亿元从瑞安建业手中收购成都中汇广场，后更名为成都平安财富中心，这是当时房地产市场上第一个保险投资案例。

2012年

平安地产以23亿元赢得杭州钱江新城中央商务区核心区的一块土地，命名为杭州平安金融中心大厦，于2017年竣工交付。

2013年6月

从美国tishman speyer公司购买成都京辉汇甲级办公楼。

2014年4月

平安地产推出首个养老地产项目品牌何玥。首批医疗保健和度假旅游综合社区项目为何玥江南、何玥版纳和何玥乌镇，盈利模式为租赁+销售。

2014年4月

平安地产从平安地产第一个物流项目——灵盛投资管理购买了一套总建筑面积约9万平方米的物流仓库物业。

2014年5月

平安方浩上线，推出好方宝等一系列金融产品，在互联网上搭建了金融+房地产电子商务平台。

2015年4月

平安投资62.95亿港元，持有9.9%的股份，成为碧桂园的第二大股东。

夺取土地

2014年10月

平安地产与招商局以债权形式合作经营南京g14地块、南京g09地块和广州番禺地块。

2014年11月

以24.1亿元赢得了广州华美牛奶厂的两个地块。

2014年12月

平安地产与金地、施琅联手，以26.8亿元的价格拿下上海宝山宅基地。

2014年12月

平安地产与金地联手，以7.8亿元的价格赢得了杭州余杭区的一处商住用地。

2014年12月，杭州市江干区东站商住用地被收购，土地价格约为27亿元。

2015年1月

招商局、华润、码头和平安财团以86.9亿元赢得了北京雅林西两个住宅区的土地。

2015年1月

华润、首开、平安财团以86.25亿元赢得丰台区白盆窑地块。

2015年2月

平安地产以26亿元收购了杭州的三宝家园。

海外的

2013年7月

平安支付了2.6亿英镑(约合23.7亿元人民币)。按当前汇率，下同)购买了伦敦的劳埃德大厦。

2015年1月

中国平安的子公司平安人寿保险以约30.54亿元人民币收购了伦敦地标性建筑“大厦”。

2015年4月

中国人寿、平安和蒂斯曼施派尔在波士顿联合收购了一个价值5亿美元的商业地产项目。

■幕后

平安股份:贴现田园转型的诱惑:注入金融基因

平安已经成为碧桂园的第二大股东，这在业界引起了热烈的讨论。碧桂园2014年销售额达到1288亿元，同比增长21.5%，创历史新高。与此同时，2014年的销售中，大约有1058亿元的现金被返还。从现金和负债等数据来看，碧桂园的财务数据是健康的，那么为什么要打折推出和平呢？

碧桂园折价出售股票

与此前中国人寿和安邦保险从公开市场增持地产股不同，平安人寿于4月1日以定向增发的形式成为碧桂园的第二大股东。

每股认购价为2.816港元，较认购协议前一交易日的收盘价低10.03%，较前5个交易日的平均收盘价低7.79%，较前10个交易日的平均收盘价低6.16%。

关于为何折价出售股份，碧桂园发言人告诉记者，这是双方管理层基于两家公司的共同战略愿景和积极合作意愿进行密切沟通和讨论的结果。

该人士表示:“碧桂园专注于双方战略合作的长期协同效应，短期内资本市场的局部波动不会影响我们的工作方向。”。

据媒体报道，杨国强多次造访平安，并让平安选择碧桂园作为首家入股的房地产企业。

吸引中国平安董事长马明哲的不仅是合适的价格、双方的合作，还有杨国强的诚意。

关于双方的合作，碧桂园发言人回答记者，引入平安作为碧桂园的第二大股东，将有助于优化碧桂园的股东结构，进一步拓宽融资渠道。碧桂园计划将出售股份所得资金用于公司发展和一般公司用途。同时，碧桂园与中国平安将形成紧密的战略联盟，根据中国城市化和社区需求，在社区金融领域建立全面合作。

房地产转型轻资产模式

自2013年以来，杨国强对碧桂园进行了大刀阔斧的改革，引进了职业经理人。在房地产学习互联网思维的潮流中，今年他还与小米创始人雷军进行了互访。平安的引入也是一种预防措施，为碧桂园的改造注入金融基因，寻找金融合作伙伴，这也可能是房地产金融化的途径之一。

杭州双赢房地产经纪有限公司总经理张慧芳认为，过去碧桂园与低成本土地储备竞争激烈，但现在土地储备是一把双刃剑。当房地产市场看涨时，更多的土地将导致更高的资产估值。如果房地产市场不景气，现金将成为国王，过多的土地储备将影响资本周转。是时候让碧桂园转型了。房企需要由重变轻。传统产业需要多条腿走路，一起工作，整合资源。

据报道，包括万科在内的许多房地产企业正在转变轻资产模式，利用小盘股交易扩大业务规模。

碧桂园的一位发言人也告诉记者，将公司作为一个平台而忽视资产将是一个发展方向。与中国平安的合作可以进一步优化股东结构，与中国平安形成战略联盟。融资收入也用于在这一联盟的基础上发展房地产及相关产业。

张慧芳表示，在下一轮竞争中，成本将变得更具竞争力，如果能以低利率获得金融机构的融资，成本将比其他房地产企业更具竞争力。

平安地产地图

城市综合体

深圳平安金融中心大厦、杭州平安金融中心大厦、京荣辉、武汉天地企业中心、广州金融城、郑州平安金融大厦

保健社区

桐乡平安保健综合服务社区和西双版纳国际温泉休闲疗养社区

股票债券投资

平安-方圆-房地产股权投资基金、平安-世茂-房地产股权投资基金

工业物流

成都龙泉项目和成都空港项目基金

办公楼和酒店

沈阳平安财富中心、北京平安国际金融中心、北京世纪财富中心、中国电子大厦、深圳新城广场、成都平安财富中心、重庆平安财富中心、苏州平安财富中心和上海丽苑国际酒店