二手房成交数倍于新房 新房缘何卖不过二手房

本篇文章3047字，读完约8分钟

“我的房子已经在中介处挂了两个星期了，每天都有顾客打电话来询问价格。我销售的新房子项目不仅需要找到渠道和宣传，还需要培训销售人员珍惜每一个来到销售办公室的客户。”通州区一个待售项目的负责人表示，相比之下，自己上市的二手房根本不担心买家，而自己经营的新房则很努力，很难改变大多数客户的观望心态。

事实上，从数据来看，在“3？在楼市“新政”的满月之际，二手房的复苏速度确实远远超过新房。根据中介数据，上周北京二手房销售数量达到4522套，较上周增长25.2%，为两年来最高值。上周，新房仅售出893套纯商品房，比上个月增长1.9%。二手房在一周内的成交量是新房的五倍，而且增速远远快于新房。二手房经纪人也实现了收入的N级跃升，因为交易量大幅增加。

二手房经纪人每月最高收入为20万元

“我没想到幸福会来得如此猛烈。”中关村连锁房地产店的二手房经纪人陈晓(化名)掩饰不住内心的喜悦。

从3月下旬到4月下旬，陈晓在一个多月的时间里卖出了5套二手房，其中最近卖出的两套价格最高，一套售价1280万元，另一套售价840万元，不算基本工资，陈晓这个月的收入约为20万元。

这种收入在2014年整整一年都超出了陈晓的想象。“当市场不好的时候，我一个月都不能谈论它。”陈晓说，在过去，平均来说，一个月有七八千的收入是好的。

“3？30“对陈晓和他的朋友们来说，这是一个忙碌而又快乐的月份。据连锁地产相关负责人介绍，“3？“30”新政后半个月内，多家门店的经纪佣金超过20万元。

事实上，每天都在二手房市场前线跑来跑去的陈晓，从去年的“9？“新政”30年后逐渐出现，随后的一系列政策，如RRR减息、降息、改变二手房认证标准、五比二政策的出台和落地，让从事二手房代理四年多的陈晓再次感受到了市场的温暖。

“在跟踪房主半年多之后，他一直想买房子，但要么是公寓类型不满意，要么是价格谈不拢。在新政出台之前，他担心房价的上涨最终会被卖掉。”当谈到4月份售出的第一批订单时，陈晓似乎开了口。在谈到单笔交易最高价时，陈晓解释说，主要是因为买家有卖一套、买一套的需求，因为他们都是在同一个社区被替换的，所以陈晓负责销售，帮他赚了两个佣金。陈晓认为，对于总价高的二手房买卖双方来说，政策导向起着至关重要的作用。

"如果业主看到一个好的政策，他想把价格提高20万英镑。"陈晓说，新政后，一些卖家提出提价，但作为中间人，他必须不断地在卖家和买家之间工作。“让他们之间的心理预期达到一个平衡，而上升太多是不好的。卖，在这个时候，我们还必须尽快说服有兴趣的买家签署合同。”

新政后，二手房升温的增速明显超过新房

新政后，中介员工的收入大幅增加，这不是偶然现象。数据显示，新政后，二手房成交量出现爆炸性增长。

根据雅皓组织的统计，“3？“30新政”后，从4月1日至4月23日，北京共售出3869套新房，面积40.83万平方米，同比增长30%。相比之下，二手市场的交易速度正在加快。根据雅豪机构的统计，从4月1日至23日，北京共有11384套二手房出售，交易面积为101.12万平方米，同比分别增长62%和59%。根据连锁地产的预测，4月份网上签约的二手房数量可能会超过1.6万套。

雅皓组织副总经理高山分析说“3？在“30新政”中，与“两套商业贷款首付比例为40%、两套公共贷款首付比例为30%”的变化相比，“营业税免税期限由5年改为2年”的规定影响更大。这直接降低了二手房购买门槛，节省了数万甚至数十万的交易成本。

以转让价格400万元的合格房屋为例，可以直接节省22万元以上的营业税，购房成本的大幅降低也直接刺激了购房需求的释放，使得二手房市场的交易回收率远远领先于新房市场。

更低的价格和更好的位置使得二手房很受欢迎

除了二手房的优惠政策外，同一地区二手房价格较低、位置较好的优势也使得二手房的复苏遥遥领先于新房。

黄先生一直想在奥林匹克森林公园附近买一栋大房子。然而，在土地稀缺、地价高、成本高的背景下，可供黄先生选择的新房并不多。奥森公园以北的玉子华富只有一个新房子项目。“这个价格对我来说太高了，单价超过了8万元/平方米，户型还是300多平方米，一套至少2000万。”黄先生告诉《北青报》记者，他随后走访了周边的一些二手房小区，这些大面积的二手房也以公园为依托，均价约为6-7万元/平方米。即使是迪休最贵的房子也只有1000多万，而且离奥森公园更近。

最后，黄先生选择了购买一套堆叠式别墅，他认为这不仅更便宜，也是他选择二手房的另一个重要原因。

连锁房地产市场研究部的李巧玲表示，与新房相比，二手房价格更低，位置更好，这使得它们成为买家的首选。陆续出台的优惠政策进一步减少了二手房买家的犹豫，缩短了二手房交易周期。

二手房的平均交易价格开始上涨

在业内，二手房成交量增长的势头将会持续。这也增加了二手房业主涨价的动力。“如果你买的人多，你就会有提价的动机，而提价已经成为一种普遍的行为。”思源经纪和方通网络科技副总裁杨浩说。

事实上，可以找到支持这一观点的数据。中原地产首席分析师张大伟表示，4月份二手房价格上涨，同比上涨1.6%。尤其是在学区。李巧玲还表示，随着学区房市交易高峰期的到来，全市重点学区和学区的房价较上周分别上涨了4.5和5.8个百分点，超过了全市平均水平。

“北京二手房购买需求将在第二季度继续上升。”据业内分析人士称，RRR降息后，银行流动性将上升，北京第二套房首付比例的实施范围将扩大，第一套利率优惠可能继续放宽，这将刺激改善购房需求的提前释放，二手房市场交易未来将继续升温。

开发商

详细解释新房不能卖二手房的奥秘

“3？30“新政和RRR降价一度让开发商兴奋不已。然而，事实证明，大部分真正的买家都扑向了二手房市场，他们不会购买价格已被回调的新报价。目前，让开发商纠结的是，他们希望二手房会受欢迎，希望一批卖房的业主有钱改善，重新进入新盘购买；另一个担忧是，卖掉旧房的人是否会将大量现金投入新的投资方向，如股市、基金、信托甚至海外资产配置。

京湾副总经理章雷在接受记者采访时说，在他看来，目前新房不流行有几个原因。

首先，新房交付晚通常需要两年。然而，由于许多生活改善业主面临着子女上学的局面，因此尽快入住成熟社区并享受成熟的配套设施势在必行。但是，新址入住两年后还将面临装修、等待配套成熟等因素，而两者之间的比较对于二手房来说仍然是划算的。

其次，大部分二手房活跃区位于城市核心区或五环路以内，而大部分新址位于五环路以外和郊区县。随着城市土地的不断变暖，核心区几乎没有土地了。大部分新址都在五环路和六环路之外以及郊区县，而且供应量很大，因此未来几年可能会在一个大型建筑工地居住。而城市二手房的地段、交通和配套设施都是现成的。

第三，在同一个社区，二手房的差价会让买家觉得当时的二手房物有所值。目前，许多大规模的新房子没有出售，但二手房是非常活跃的。例如，在亚洲和奥地利的一个大型社区，新房售价为6万元/平方米，而二手房去年的售价为5.2万元至5.5万元/平方米，与新购房者一样享受社区的任何功能，因此购房者感觉非常好。

第四，二手联动，首先要卖旧房。许多开发商通过与二手房中介公司合作来出售新房，因为房子很难出售，这意味着他们看中了这些中介公司手中的大量客户。然而，事实上，二手房销售人员对二手房市场有着透彻的了解，当他们在推销新房时遇到一些障碍时，往往会引导客户进行二手房销售。

本刊/记者李伟