“楼市热了”只有喊声 北京五月仅二十个新盘

本篇文章2591字，读完约6分钟

虽然有很多利好政策刺激，楼市持续提价，但事实上，3、4月楼市仍处于缓慢复苏之中，备受期待的“红五月”至少在新增供应方面难以说是令人满意。根据雅豪机构的数据，5月份只有20个新项目进入市场，许多开发商选择推迟开盘或调整营销策略。

数据显示，20个开盘项目大多处于老项目的后期，价格波动不大。业内人士也认为，低价和低价项目仍然是主要的销售力量。即使一些热门项目显示出价格上涨的迹象，但大多数都是口头上喊得比实际多，而且价格波动大多是小规模微调。

5月份，只有20个新的房地产市场供应“少量”和“高价”

对于那些习惯于等待更多新公寓进入市场并选择更多空房间的人来说，今年的“红色五月”可能会让他们失望。往年5月份，房地产市场通常会进入销售旺季，从30个到40个不等，有50到60多个新项目急于亮相。自今年3月和4月以来，新项目开盘较晚或低调进入市场的情况屡见不鲜。根据雅豪机构的统计，预计5月份仅有20个新项目进入市场。从新增供应的单一指标来看，“红色五月”已经显得色彩不足。

据统计，预计5月份进入市场的20个新项目中，包括富力运河10号、玉子长安、龙脉大厦、亦庄等5个纯新项目？金茂月与商？一个？等待15个老项目的后期。尽管这20个新楼盘的数量与往年相比大幅下降，但在今年的楼市供应中，它已经被称为富人。

根据北京房地产交易管理网的统计，自2015年以来，北京商品房市场供应一直处于低迷状态。截至4月上半月，三个半月内只有34个项目进入市场销售。即使在2014年，当市场低迷，观望情绪高涨时，同期进入市场的项目数量仍保持在66个。

尽管有持续的优惠政策，为什么房地产市场的供应不能增加？

雅豪集团副总经理任启新认为，今年北京楼市集中爆发的最直接原因是库存过高。几年来严格的宏观调控使北京的商品房存量达到了历史最高值。面对巨大的库存，开发商在计划开放市场时必须“权衡”。虽然有政策升温，但当购房需求尚未完全升温时，盲目推高会加剧当前存量住房的消化压力。因此，现阶段房企的主要目标是减少推出的商品数量，而不是急于推出新商品。

此外，从根源上看，任启新认为，由于土地的不可再生性，经过多年的大规模开发，未来进入北京市场的商品房项目绝对数量将不可避免地逐渐减少，如2009年和2010年将有40-50个项目隆重开业。随着土地成本的增加，新项目的定价也在上升，“少项目高价格”将成为未来房地产市场供给的“新常态”。

精装+现有的房子很受欢迎，新的光盘试图取悦买家

尽管库存压力很大，高地价限制了新购项目轻易进入市场，但为了激发买家的热情，开发商们仍在渡海展示他们的神奇力量。那些能提供低价的都以低价出货，而那些不愿意调整价格的则在装修或公寓布局以及现有房屋进入市场方面大惊小怪。

在5月份将进入市场的20个项目中，有13个项目要么展示精装修的招牌，要么在记者席底部推出现有的房屋产品，以增加项目本身的附加值，吸引买家。在预计进入市场的20个项目中，这一比例高达65%。

位于亦庄的金茂悦住宅项目是迎合买家需求的典型例子。该项目本身位于亦庄地区的高端改良地产，前期推出的主要单元也是130-160平方米以上的大型单元。然而，在4月份，该项目突然增加了70多平方米的两个小房子，他们都给精装修。有业内人士透露，一方面，由于新住房市场的支持大多是刚性需求，金茂悦公寓类型的改变是为了迎合当前的主流需求。另一方面，项目周围的大型公寓楼供应充足，竞争销售压力相对较大。因此，在竞争同质化的同时，也有必要玩不同的把戏来取胜。归根结底，开发商主动改变是为了取悦当前的买家。

任启新还认为，与2013年精装修和现房的“曲线涨价”不同，现在的精装修已经恢复了其本质意义，即提高项目本身的性价比。特别是经过近十年楼市的大起大落，购房者变得更加理性，更加注重项目本身的住宅功能。就项目而言，在地理位置不变、价格不降低的前提下，增加房屋本身成为提高性价比的最佳选择，精装修成为展示优势、打开缺口的最佳选择之一。

开盘时通常喊涨价的口号是谨慎的

令许多购房者警惕的是，尽管政策一直在吹暖风，但房地产市场的提价声音仍在不断上升。一些房地产商甚至高调押注楼市，声称自己即将进入涨价渠道。

诚然，从历史上看，在降息和RRR降息之后，房地产市场一直伴随着一波价格上涨，但不知道这一次它是否还会起作用。然而，可以看到，目前的项目喊涨价只是一个口号，以赢得关注，加剧紧张和恐慌。当市场开放时，即使是乐观的开发商也很谨慎。

现实的交易也证明，目前所有推动楼市复苏的项目都是低价或低价项目。昌平区凌秀回鹘3月份入市时，价格为28500元/平方米，周边待售商品平均价格基本在30000元/平方米以上；伊利亚县的第一个报价是17500元/平方米，比上一个报价下降了14%；第一棵常春藤的价格为3.6万元/平方米，比去年的4.2万元/平方米低14%。

这些项目是最近房地产市场交易的主要力量，也是旧项目的后期阶段。在5月份即将进入的新市场中，后期旧项目占近80%，表现也很强劲。对此，业内人士认为，一方面，这些项目对土地成本的压力相对较小，定价也不会太高；另一方面，它受到时间和成本的限制，所以它急于在市场复苏的早期阶段进入市场，以换取销售。

当然，也有一些房地产项目随着房地产市场的价格上涨，特别是在通州和昌平区，那里的许多项目已经进行了调整。然而，应该注意的是，这种调整大多是微调，没有爆炸性的价格上涨。例如，通州一些项目的提价就是一次真正的微调。例如，在通州销售多年的“神盘”华业东方玫瑰高调喊涨价口号，但实际上只是将C区拍卖行的均价从23500元/平方米调整到24500元/平方米，而D区大型王楼产品的价格基本保持不变，15万套家具从15万套到40万套的折扣并未取消

总的来说，即使“3？“30”新政的力度惊人，开发商仍普遍保持谨慎态度，要么呼吁涨价，要么小幅度小幅提价，但不出现爆炸性增长。链家地产市场研究部的李巧玲也认为，相关调查显示，自新政出台以来，大部分待售项目以“公平价格”为主，价格走势相对稳定，北京并未出现大量涨价。尽管受需求上升的驱动，卖方提价的趋势还是很明显的。然而，新住房市场的库存问题仍然突出，这是抑制新住房价格过度上涨的主要因素。在短期内，预计大部分待售的新住房项目仍将保持相对稳定的价格。

本刊/记者李伟