北京主力买房人群结构有变 ＂新经济＂人群支撑房价

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就在几个月前，媒体聚焦于“北京豪宅的买家在哪里？”“改进很冷淡”、“客户在急需的建筑中的存储能力很差”等。，但最近，“北京房价上涨的N个原因”，“北京出现了51万平方米的豪宅”，“北京现在就在光盘上”等利好消息。周一，多家经纪机构监测到，北京上周售出2230套商品房，同比增长37.7%，交易面积达到24.4万平方米，同比增长41.3%。预计降息后的土地，房地产市场继续升温，加上之前的“3？“1+1>2”效应是“新政”和“减RRR”等房地产市场优惠政策叠加的结果。预计房地产市场将在第二季度进一步升温。

仅在几个月内，市场就发生了逆转。持有资金购买的买家会突然出现吗？开发商能轻松找到买家吗？据了解，目前很多售楼处都有罕见的火爆场面，如朝北8080、艾迪城等。，而亦庄金茂悦、陈子庭院、余天霞、保利海德公园等。，都有不同程度的销售增长。所有这些都是因为买家的激增。那么，目前谁是购买房地产的主要力量呢？谣言中的投资者通过房地产市场认识到了这一点，投资者又回到了市场，这是真的吗？

甚至豪宅也可以出售。还有什么房子不容易卖

据可儿5月18日的最新统计，5月上半月，在北京已签约的单价超过6万元的项目中，西四环房产陈子花园以10套成交成为北京豪宅销售的冠军。另外，十大项目中，基本上都位于朝阳区、海淀区和东城区。不难看出，这些地区也是最有权势的人聚集的地方。

当《北青报》记者问及买家构成时，陈子学院营销总监介绍说，陈子学院4月份以39套成交、4.5亿订阅量赢得北京销售桂冠，5月初以7套成交捍卫北京奢侈品销售冠军。这主要是由于位置的价值，以及买房人的准确性。“许多从股市套利的人开始将注意力转向房地产。毕竟，股票风险太大了。我们的一些业主最初购买了改善板，但股票市场获得了巨额利润，所以他们将目标直接转向了豪宅。

甚至豪宅都可以出售，不用说其他类型的产品。上周末，记者在正北的8080售楼处看到，几十个买家前来咨询和订购，当天就订购了十套。该项目的交易员陈冲告诉记者一件有趣的事情。从5月3日开始，推出了新的上市计划，每天可以卖出4到5套。突然，一套在头两天没有卖出去。开发者困惑了一会儿。后来，经过与潜在买家的了解，发现股票几天前下跌了。...“我们的许多客户首先要求预订，定金将在一段时间后支付。原因是他们都有股票。我祈祷股市不要每天都下跌。”

优惠政策表明，现有住房的库存大幅增加，买家迫不及待

购房潮并非源于股市套利，这只是一个方面，这只能证明人们还有另一种方式获得财富。人们纷纷买房的原因有很多，其中最重要的是优惠政策和市场对开发商有利的现象。

据雅豪机构统计，在央行上次宣布降息后的一周内(5月11日至5月17日)，北京别墅市场共完成33个别墅项目，比上周增加9个，总成交量为99套，比上周增长141.5%。总成交额近3万平方米，比上周增长165.6%，平均成交额3.2万元/平方米，比上周下降2.5%。除了别墅，北京的公寓和豪宅交易也相当活跃。根据雅豪机构的数据，从5月4日到5月10日，在北京平均成交价为6万元/平方米的豪华公寓项目中，共有14个项目成交，总成交面积为5200平方米，较上周分别增长了57.9%和48.6%。这是15周以来周都公寓和豪宅的成交量首次达到30套。

另一个优势是市场水平。今年，虽然北京的商品房库存一直在下降，从年初的8.8万套下降到7.8万多套，但库存结构始终在动态变化，最大的变化是从4月25日开始，现房库存超过了期房库存。截至上周末，北京共有36178套商品房和44588套现房，现房数量超过8410套。

雅豪副总经理郭毅指出，现有住房存量的大幅增加意味着房价将开始新一轮的再次上涨。

首先，就房屋价值判断而言，现有房屋出售的是真正的建筑，而更快的房屋出售的是看得见摸得着的图纸，买家愿意为此支付更高的价格。其次，现有住房的成本更高。开发商在收回资金之前会推迟现有房屋的开放，这将付出高昂的代价。年度融资成本约为10%-20%。成本导致现有住房的价格通常比更快的住房高得多。第三，期房的选择范围缩小了，只有高价现房可以选择。期房库存的减少意味着未来购买者选择具有同样高产品价值和销售价格的现房的概率将会增加，而现房的平均价格将远远超过期房的上涨速度，这意味着价格上涨正在成为现实。第四，大量高端光盘正在到来。今年，王迪菜将集中在市场上。这些高端菜品被高地价所包裹，在产品上有相似的特点:大户型、低密度、高价格。

买家中自住者与投资者的比例是7:3

去年，通过采访，《北青报》记者分析了北京楼市顾客消失的几个原因。首先，山西、陕西和内蒙古的能源客户已经淡出房地产市场。山西房地产投机者、内蒙古房地产投机者和温州房地产投机者都已成为历史。其次，由于制造业、进出口业和期货业的不景气，曾经是房地产市场不可或缺的力量的江浙富人失去了买房的动力。第三，北京气候的不确定性使得许多有权有势的人将注意力转向环境更好的城市，甚至国外。买房的新人基本上是一些新兴产业的宠儿，如阿里、腾讯、华为、小米等新经济的代表。

现在买房人的构成是什么？记者从一些房地产商那里收集了样本，并得出了最终结论。

基本上，购买商品房的客户分为自住客户和投资者两类，比例约为7:3。

细分客户群，自住客户分为四类:1。首次置业，无需解释，只是需要之前没有住房，但不喜欢自我住房的质量；

2.功能升级型:因教育、养老等功能需求，或因婚姻、生育、二胎等区域需求，需要更换房屋；

3.质量升级:对现有生活社区不满意，对现有生活产品不满意，追求更高质量的产品；

4.区域跨越:由于工作转移和子女教育等问题，有必要跨区域购房。

从收集的数据来看，《北青报》记者发现，投资者的回归已经成为不争的事实。投资者可以分为三类:1。资产重组:出售旧资产，购买新资产，淘汰手中的旧资产，配置增长潜力较大的资产，并长期持有；2.资源调整型:看好房地产长期稳定，提高房地产配置比例；3.资产回归型:看好一线城市的发展前景，淘汰二三线城市的资产，将更多的房地产集中在一线城市。

本刊/记者张健