左右摇摆的房政

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在房屋蛋糕的分配中，政府占55%，房地产企业占25%，其余20%归因于房地产相关行业和银行。

荣剑

回顾中国房屋事务的历史，有一个“左-右”的问题，就是政府对房屋的态度摇摆不定。讲故事的人会在这封回信中告诉你为什么会有一个“摇摆不定的房屋管理局”。

谈到我们的住房管理，有一个重要的年份必须说。那是在1998年，因为那一年的7月3日，国务院发布了一个对今天影响很大的文件——《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》。在这份文件中，政府决定停止实物分房，建立新的住房制度，住房分配货币化，住房供应商品化和社会化。同年召开的全国房改工作会议宣布，从1998年下半年起，停止实物分房，分房货币化和新建。在这份文件之后，中国的房子完全变成了商品。以前，房屋作为“最基本的生活资料”，基本上是通过单位福利分配给每个人的，居民只需付一点房租。当他们因工作变动或其他原因离开单位时，他们不得不交出房子。

为什么会有从“福利分配”到“商品交易”的转变？变化的原因是政府开始看中房子，所以在后期对房子非常重视。

众所周知，1998年的第一件大事无疑是刚刚爆发的亚洲金融危机。就中国而言，这场危机是改革开放以来首次对外部冲击导致的经济波动的考验。例如，1998年第二季度，国内生产总值同比增长率曾像悬崖一样下降到6.7%，出口同比增长率显示出接近两位数的负增长。当时，经济运行面临严峻形势，包括内部和外部需求疲软。与此同时，出现了一个重大变化，即中央与地方财政收入的比例发生了逆转，地方财政收入首次低于中央。该怎么办？经济复苏需要新的增长点，也需要调动当地的积极性。因此，在1998年的文件中，我们看到这样一句话:“加快住房建设，使住房产业成为新的经济增长点，不断满足城市居民日益增长的住房需求。”

可以看出，这个新的增长点来自于政府对住宅的喜爱。但是，在房改初期，围绕房价的矛盾还没有出现。例如，在1998年至2003年期间，中国商品房销售价格年平均增长率仅为4%左右，房价与收入的比率基本稳定在6.7。然而，经济运行已经逐渐修复。截至2003年第二季度，国内生产总值增长率从1998年第二季度的6.7%上升到8.7%，而同期投资增长率从13%急剧上升到32%。

上述经济数据的改善使政府对其1998年的看房举措更有信心，因此逐渐从“看”转变为“估价”，这一转变最终在2003年正式确立。

2003年8月12日，时隔五年后，国务院再次发布了更为重要的文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确提出要“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”。房地产业关联度高、带动力强，已成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平和质量，满足人民物质文化需求的基本要求；这是促进消费、扩大内需、刺激投资增长、保持国民经济持续、快速、健康发展的有力措施；这是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化具有重要意义。

结果，房子完全从“最基本的”变成了“支柱”。换句话说，房子在经济运行中已经是一个大人物了，一旦这个大人物的地位得到确认，它的实际表现确实非常好。

如果你不相信我，讲故事的人会给你的读者写几个数字:

2002年，中国的商品房价格约为每平方米2000元，现在已涨到每平方米6000多元。在过去的十年里，房价上涨了三倍。如果具体到北京、深圳等一线城市，房价已经上涨了6-10倍，这表明房价已经成为经济运行中涨幅最大、涨幅最快的一块蛋糕。

在这块蛋糕的分配中，政府占了55%，房地产企业占了25%，剩下的20%都归于房地产相关行业和银行。

如果我们只看上面的数据，政府把房子从“高档”调整到“超值”似乎是对的。然而，不能忽视的是，买家的负担已经变得更重。讲故事的人在这里给出了另一个数据。根据全国平均水平，房价与收入的比率从房改开始时的6.7上升到9，在包括北京(房地产)在内的一些城市，这一比率接近15。有必要知道，2003年至2014年间，居民收入增长并不缓慢，但仍远低于房价的增长率。在这种情况下，在微观层面，房价逐渐形成。

在政府经济定位的同时，还有另一个重要的变化。根据李赣教授和他的团队调查的最新数据，中国家庭资产中住房的比例已经达到60%，这意味着住房不仅是居住的地方，也是微观个体的最大资产。

上述两个变化实际上表明，中国房管局一直处于两难境地，即房价不能上涨过快，否则购房者无法满足其生活需求很可能会变成一个严重的社会问题，同时房价也不能大幅下跌，因为房价这块蛋糕不仅关系到政府、企业和银行的钱袋，还关系到居民的资产价值。

正是这种“两难”导致了同期政府住房管理的“左右摇摆”。

例如，就在2003年政府首次将房地产业确立为国民经济支柱产业的两个月前，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即著名的“121号文件”，收紧了房地产开发企业的融资条件。2005年，“房奴”一词出现时，国务院发布了《关于有效稳定房价的通知》，明确要求各地“采取有效措施抑制房价过快上涨”。2008年，国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》来救市，但不到两年，政府出台了最严厉的“全国十条”——2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，紧接着“限购”、“限贷”措施被密集出台。

可以说，在世界各地，没有一个政府如此重视住房，同时，也没有一个政府会引入如此密集的住房管理。尤其是政策取向的摇摆是“乱花钱，变得有吸引力”，这带来了越来越多的质疑。最典型的代表是中国房地产开发集团总裁孟晓苏2013年撰写的《房地产调控十年》。

这次讲故事的人来这里的原因是什么？这实在是因为这些中国的房屋政策已成为中国人最头痛的事，也是政府最头痛的事。政府不能左右逢源，这真是进退两难。无奈之下，住房政策只能是被动摇摆的态度。现在经济运行又一次处于下行期，这次房管部门会持什么态度？家里的“大人物”会听话吗？还是我们从房改之初就选择了一条跛脚路，导致了现在？环境怎么样？留到下次吧。

(作者为一家大型金融机构工作)