“偷面积”退出舞台价格回归或将推进新版《建筑工程建筑面积计算规范》出台

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中国建设银行记者邓丽娟北京报道(房地产)

“买一个两居室的阳台”，“买一个平房，送一楼”...在过去，开发商“送一块地”的情况并不少见，这在元旦期间似乎一夜之间就被禁止了。自今年1月1日起，新版《建设工程建筑面积计算规范》开始实施，开发商不敢随意送“面积”。

新法规专门针对“盗窃区域”

本规范由住房和城乡建设部实施，具体技术内容由住房和城乡建设部标准与定额研究所负责解释。本次修订的主要技术内容如下:1 .增加了建筑框架空楼的面积计算规定，取消了深基坑框架空楼；2.取消带永久屋面的面积计算规定，增加不带围护结构和围护设施的面积计算规定；3.修订了落地窗、门道、走廊和檐廊的面积计算规定；4.增加了凸(浮)窗建筑面积的计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面但超出楼层外缘的建筑面积计算规定。6.删除了原室外楼梯强调的带永久屋顶的面积计算要求；7.修订了阳台面积计算规则；8.修订了外保温层面积计算规定；9.修订了设备层和管道层的面积计算规定；10.增加了门廊面积的计算规则。11.增加了带顶盖轻型井的面积计算规则。

记者咨询了市设计院的相关人员，了解到改建的区域包括:1)体育场下的0/房间位于坡屋顶。采用设计时，净高在1.2m至2.2m之间，建筑面积按该部分水平面积的一半计算。2)走廊、悬垂走廊、屋檐走廊、阳台等。建筑外无围护结构的，建筑面积按屋顶水平投影面积的一半计算。3)有固定屋顶的室外楼梯，建筑面积按附属建筑自然楼层水平投影面积的一半计算。4)当雨篷外缘至外墙结构外缘的宽度超过2.1m时，建筑面积按其水平投影面积的一半计算。5)车库、工棚、平台、加油站、收费站等。有无围护结构的屋面，建筑面积按屋面水平面积的一半计算。6)相邻建筑为无围护结构的框架空走廊，建筑面积按其顶盖水平面积的一半计算。7)无围护结构的带屋顶体育场看台建筑面积按屋顶水平面积的一半计算。

未计算的区域包括:1)高度小于2.2米的楼层或部分。2)穿过建筑物的通道(拱廊和街道建筑的底层)，属于道路构件，从空脚架楼层悬挂至走廊和檐廊。3)未采用设计，或用作技术层，或深基础框架空层和吊脚框架空层，层高小于2.2m。4)采用地下室设置的消防水池。5)建筑内的操作平台、装载平台、安装箱罐的平台。6)单层建筑分为单层房间，舞台和后台挂有窗帘、套桥和平台。7)建筑内的技术层和维护通道(无论其高度如何)。8)设计未使用或净高小于1.2米的建筑物倾斜屋顶和体育场看台下的空房间。9)突出基座、附属墙柱、婴儿床、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶块面、装饰幕墙、门斗、宽度小于或等于2.1米的遮阳篷、空室外机搁板(箱)、部件、附件以及与建筑物不相连的装饰阳台和挑檐。10)用于维护和消防的室外钢楼梯和梯子。11)场馆看台、室外楼梯、货架/走廊和没有固定屋顶的阳台。12)屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、室外游泳池等。13)临时、可移动和简单的建筑物。14)独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、油(水)储水池、筒仓、地下人防通道、地铁隧道等建筑物。15)与建筑物不相连的建筑物之间的变形缝。

长期有利的价格调整

据记者了解，我国的《建筑面积计算规则》最早是在20世纪70年代制定的，后来根据需要进行了多次修订。1982年，国家经委基建办(82)以58号令发布了《建筑面积计算规则》，修订了20世纪70年代制定的《建筑面积计算规则》。1995年，建设部颁布了《全国建设工程预算工程量统一计算规则》(土建gjdgz-101-95)，其中包括《建筑面积计算规则》，是对1982年《建筑面积计算规则》的修订。2005年，建设部根据国家标准颁布了《建筑面积计算规范》(gb/t50353-2005)。

本次修订是在总结《建筑工程建筑面积计算规范》(gb/t50353-2005)实施情况的基础上进行的。针对建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新施工方法，为解决建筑技术发展带来的面积计算问题，本着不重复计算、不漏计算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修订、统一和完善。

这些具体的规定从根本上结束了以前的做法，即一些开发商推倒窗户的外墙，把窗台降低到最低，并把它做成一个大凸窗。只要凸窗的高度不超过2.2米，该区域就可以“被盗”。房屋企业故意“偷面积”的做法，不仅减少了已缴纳的税费，而且对于消费者来说，很多捐赠面积无法在房屋产权证上反映出来，给以后的销售带来了隐患。与此同时，开发商往往在出让土地的同时提高单位价格，这实际上让消费者的负担“背得更重”。

南京工业大学天成房地产研究所副所长吴向华教授直言不讳地表示，这些设计规定是为“盗窃面积”产品量身定制的，将对盗窃面积的开发商产生强大的吸引力，并降低开发商钻空.的可能性

南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，虽然这一规则的方向是正确的，但从长远来看，它可能会使开发商更加注重产品质量本身的创造，也使实际建筑面积的单价回归合理。

就开发商而言，空可能会带来短期“好处”,但从长远来看，没有价格调整的手段。一位房地产开发商的代表向记者举了一个例子，说房价下行压力越来越大，一些区域性房地产正计划降价，但几乎都受到了老业主“维权”的影响。如果可以通过“窃取面积”而不降低价格来增加“附加值”，这种尴尬是可以避免的。然而，将来要窃取这个区域就更难了，而且这种方法也不那么容易使用。