北上广深楼市“春天”待考

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中国建设报，刘宏伟，北京报道

春天的开始已经过去，春节即将来临。2015年的楼市，尤其是被视为风向标的一线城市，将迎来怎样的春天？

今年1月，除上海(房地产)外，北方、广州和深圳四个一线城市的房地产市场成交量和价格均出现下跌，而其他三个城市的房地产市场则出现“上涨”。再加上央行几天前宣布的RRR降息，一线城市的房地产市场似乎真的迎来了今年春天的“春天”。然而，叶巍我爱我家(博客，微博)集团副总裁胡景晖接受了“中国建设新闻？在接受《中国住宅》记者的独家采访时，他并不这么认为。”受春节假期影响，节后一线城市整体交易量将在1月份的基础上明显下降，同时价格也将略有下降，市场将进入今年的最低淡季。”

北京:房价可能会上涨

今年1月，北京住房市场的成交量和价格都处于一个高起点。据叶巍我爱我家市场研究所统计，今年1月份，北京签约的新房数量为9687套，同比增长40.2%。除去经济适用房，北京新建住宅的平均交易价格为每平方米27657元，比去年12月增长了7.4%，比去年1月增长了5.9%。二手房方面，1月份北京二手房签约数量为12738套，同比下降13.2%，同比上升45.2%。平均成交价为每平方米29099元，同比下降4.7%。

去年第四季度实施的中央银行“930”新政策、住房公积金新政策、央行降息等一系列楼市新政策，掀起了一轮交易高峰，持续升温至2015年，为楼市交易创造了良好的开端。虽然去年一直有放松价格限制的政策，但随着时间的推移，其效果正在逐渐减弱。春节后楼市形势能否逆转，取决于楼市放松政策是否会继续出台。

雅豪研究院副总经理任启新分析说，虽然低端和急需项目的价格上涨趋势受到自住市场竞争的抑制，但在高地价的背景下，大量高价位的纯新盘继续进入市场，直接推高了整体市场平均价格。随着限价令的全面解除，2015年，一大批每平方米10万元左右的项目逐渐进入市场，住宅市场平均价格上涨趋势可能已成定局。

上海:交易的下行压力

与北京楼市的看涨趋势不同，受传统淡季市场的影响，进入2015年后，上海楼市明显降温，呈现出量价双降的趋势。据机构统计，1月份上海商品房成交量为75.7万平方米，比上个月下降44.8%。就平均价格而言，第一个月的平均交易价格为每平方米28659元，比去年12月下降了4.5%。

虽然春节期间会有134件商品打折，甚至一套商品的最大折扣是88万元，但真正的折扣主要集中在一些大型公寓和别墅，以满足更好的顾客。上海逸居房地产研究所研究员严跃进认为，大量的打折房产将刺激广大买家的市场情绪。

德友房地产市场研究部主任卢启林在接受记者采访时表示，2015年上海楼市仍面临较强的库存压力，对房企来说，最重要的是在2015年抽回资金，尤其是对本地中小房企来说，这样可以避免资金问题的市场风险。受整体经济环境的影响，改良型和高端住房的买家将选择在未来暂时不进入市场。2015年商品房成交量不排除进入下行通道的可能性。在这种情况下，房价将面临更大的下行压力。

广州(房地产):假期后交易还是回暖

与上海楼市的下行压力相反，广州楼市受到业内人士的青睐。据阳光家庭数据中心统计，2015年1月，广州共售出6771套住宅，同比增长24%；平均交易价格从去年的每平方米12529元上涨到今年1月的每平方米14478元，同比上涨16%。

今年1月，广州房地产市场的新销售额同比增长近一倍。在开发商积极推销商品的同时，买家也热情地进入市场，许多房地产销售部门“春意盎然”。位于广州增城的一栋全新建筑于1月24日上午开始销售，170套产品从121平方米到150平方米不等，当天中午12点就卖出了137套，退市率为80%。

在FTZ有利条件的刺激下，南沙区房地产市场持续繁荣。南沙区的一处房产于24日下午2点开业，短短一小时内就聚集了数千名顾客。出于安全原因，模型屋一度关闭。

方圆房地产首席市场分析师邓浩志认为，今年第一季度，商家仍将坚持以价换量，但随着春节的临近，商家推销商品的热情将会降低，市场成交量将会相对较低。春节过后，广州楼市成交量将再次回升，价格开始上涨。

深圳(房地产):自住需求正在上升

深圳1月份的房地产市场延续了去年底的火爆行情，交易活跃。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的最新统计数据，1月份，全市售出7288套一手住宅，比上个月下降6%，同比增长290%；成交价为每平方米26691元，比上个月增长2.6%，比上年增长22.7%。在二手房市场上，深圳中原地产的样板房平均成交价格为每平方米30830元，创历史新高，超过60%的二手房价格已经上涨。

据胡景晖分析，1月初，购房者对提价项目仍持观望态度，1月下旬开始积极入市。1月，新出售房地产项目的涨价行为确立并持续，刺激了市场神经。预计一些尚未涨价的待售项目将从中受益，交易将略有回升。

根据中联地产的分析，1月份，主要基于改善的自住需求比例一直在上升。上周，这一比例达到约80%，在不久的将来创下新高。面对不断上涨的房价，首次置业者也期望尽快买房，以降低预期成本。与此同时，春节前，也是度房和房改的旺季。过去几周稍显疲软的改善需求正显示出快速释放的趋势。预计春节后房地产市场将迎来一个上涨的市场。

就全国房地产市场而言，三、四线城市明显积压，一、二线城市的征地竞争将更加激烈。据中原地产市场研究部统计，1月份，一线城市前20家基准房地产企业的土地收购量占38.9%，创历史新高。对于一线城市来说，即使限购政策继续实施，房价上涨趋势依然明显，但市场变化很快，房地产行业从行政监管向市场监管转变是大势所趋。在越来越理性的住房消费心态下，一线城市高房价的房地产市场将继续“春暖花开”还是“春寒料峭”，还有待观察。