长沙县购房补贴政策满月:销售面积环比不增反降

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2014年，对整个国家的房地产企业来说，这是一个寒冷的季节。尤其是在三、四线城市，房地产业的衰退直接影响到当地的经济发展。“救市”也成为2014年房地产行业最热门的词汇。

位于中国中部的长沙市在2014年经历了成交量和价格的下跌。辖区内所有县区都出台了救市政策。其中，2014年12月25日长沙县政府发布的《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)规定，凡在本县购买新商品房的，均可享受购房补贴，补贴期限为6个月。补贴标准为90平方米以下的单套5000元，90平方米以上的单套10000元。补贴资金由长沙县财政和经济开发区财政共同承担。

据当地媒体报道，补贴政策实施了一个月，首批90名业主获得了补贴，补贴金额为66.5万元。长沙县房产局市场营销部的一位负责人说，这90户人家收到补贴不是说只有90户业主买了房子，而是说目前这些业主已经通过了审批。“补贴申报不受时间限制，以后申报的业主肯定会更多。”

然而，长沙县房产局副局长裴建村最近在接受《商业日报》采访时表示，目前“购房补贴”政策的效果并不明显，1月份的交易量和交易价格都有所下降。

“专业带来客人”生意惨淡/

2014年房地产市场的低迷目前似乎没有见底的迹象。房地产开发商绞尽脑汁降低价格，比较质量，争取服务，并尽最大努力留住前来咨询的买家。

在长沙县每个楼盘的营销中心外，都有一群“专业客人”，他们会密切关注每一个进出销售中心的潜在客户。只要他们进去看房子，他们出来后就会立即被"拦截"，并尽力把看房的人带到另一个房地产销售中心。这些专业客人可以从销售中心得到几十元。

2月9日下午，国家商报记者作为购房者来到长沙县的一个房地产营销中心，一走进营销中心大门，就受到了一位名叫小源(化名)的房产顾问的热情接待。小源立即从区位优势和质量方面介绍了房地产。

“你从其他地方回来了？我们现在有一个回家的礼包。开发商不仅有折扣，地方政府也有购房补贴。90平方米以上的政府用现金补偿1万元。”小源看到记者不熟悉当地情况，以为他是返乡农民工。

虽然政府和房地产企业给予了优惠待遇，但记者在销售中心看到，前来咨询购房的人寥寥无几。记者走出营销中心后，一名四十多岁的中年妇女立即靠在一辆电动车上。她打开行李箱，拿出一叠传单，问记者是否想去其他大楼看看。她负责运输。

这个女人是房地产房间里的“职业客人”。据她介绍，他们在周围的七八栋楼里把人带到一起，每人可以得到40元的报酬。有时他们甚至带同一个客人去七八栋楼，他们也能得到七八份收入。

“现在生意不太好，来看房子的人很少。你是我今天遇到的第一个人。”上述中年妇女告诉记者，长沙县有几十栋楼，像她这样的“职业客人”也有几十个，每个人都同时接触几栋楼。

随后，这位中年妇女带记者去了另一个楼盘，而该楼盘的销售中心也空无一人，很少有客人来看房子。记者通过长沙县房管局了解到，2014年12月，该房地产网上签约只有3套。

一位不愿透露姓名的长沙县房地产营销总监透露，长沙县新建商品房销售面临很大困难，目前存量房有四五百万平方米，淘汰压力很大。

财政资金补贴买家/

“2014年，长沙县新商品房销售面积为320万平方米，比2013年的370万平方米下降了13%；平均售价为4500元/平方米，同比下降5.8%，呈现出量价下跌的现象。”长沙县房产局副局长裴建村告诉《商业日报》记者。

此前，长沙县房产局通过实地考察对该县76个房地产项目进行了调查。

调查显示，在所有开发项目中，特别是在2014年新开工的项目中，有许多商品房已经取得预售证书，但尚未售出。一些房地产已经预售，但未售出的商品房占预售面积的70%，销售压力很大。

上述调查报告还显示，长沙县近五年的库存约为500万平方米，且库存不断增加，给除污工作带来很大压力。更严重的是，2013年，土地市场火爆，地价飙升。大多数房地产企业以高价收购土地，新增存货的特点是高地价和高售价，这也增加了销售难度。

“当政府征求意见时，我们都希望出台救市政策，以促进房地产市场的健康发展。”上述某房地产公司的营销总监告诉记者，开发商不能靠降价盲目抢占市场，还需要政府有相应的辅助手段。

长沙县房产局的一位负责人告诉记者，在上述调查中，他们一共发出了45份问卷，其中40家开发企业希望政府能尽快出台有利于房地产市场发展的优惠政策，重点是建设费的延期支付。免契税和支付住房补贴；另有15家企业希望政府出面与银行协调，加快贷款审批速度，并希望政府鼓励和支持企业通过房地产抵押或企业担保等方式获得贷款，以降低开发商资金链断裂的风险。

“正是出于上述原因，长沙的一些区也出台了救市政策，我们决定出台救市政策。”裴建村说，县政府于2014年12月25日发布了上述意见。然而，目前还不清楚财政会给多少钱来补贴。"根据目前的市场情况，补贴金额不应超过1亿元."

长沙县政府办公室一位负责人告诉记者，政府发布了一份关于住房补贴的文件，并通过了常务会议。在此之前，各地都有类似的救市措施。“政府使用财政补贴来购买住房，这也是为了促进房地产开发，刺激国内需求，并在稳定财政增长方面发挥一定的作用。”

补贴效果没有达到预期

长沙县“住房补贴”政策出台后，开发企业关心的是购买力是否会增加，而购房者关心的是补贴能否顺利到位。

2月2日，长沙县当地媒体报道“90位购房者将率先获得补贴”的消息引起了外界的关注。长沙县房产局市场营销科科长易对《全国商报》记者表示，购房人在办完所有手续后，可持相关材料到房产局申请住房补贴，房产局、财政局、审计局每月将对住房补贴资格进行一次联合审查，审查通过后15个工作日内将补贴资金发放给购房人。

“第一批联审通过的90户不是1月份的购房人数。许多人在1月份签约后还没有完成其他手续，因此无法申请住房补贴。”易表示，只要业主在补贴期限内购买新商品房，享受补贴就没有时间限制，所以他们去得越晚，申请补贴的人就越多。

然而，根据长沙县房产局提供的数据，1月份长沙县新建商品房预售面积为38.6万平方米，售出3272套，销售面积为31.46万平方米，同比下降11.8%。

"自购补贴政策出台后，对市场的刺激作用没有显现出来."裴存建表示，1月份的数据与上年基本持平，没有达到20%的增幅预期。

闫存建进一步分析，达不到预期的主要原因有三个:一是实施时间是6个月，而那些打算买房的人不会马上动手；第二，当前的宏观政策注定没有投资需求，主要是基于需求，补贴不足，诱惑不足；第三，购房者的思维正在改变。随着政府增加对经济适用房的投资，这已经带走了一些需求。

中原地产(湖南)总经理胡志刚也认为，长沙县的补贴金额不足以让购房者下定决心买房。长沙县房地产市场低迷的原因是多方面的，即当前的经济形势和中央银行新政执行不力。“银行按揭贷款的审批和发放相当缓慢，优惠利率基本上无法实施。”

2月11日，记者从中国光大银行长沙县星沙支行个人贷款办公室了解到，该行第一笔住房贷款目前执行基准利率，第二笔住房贷款上浮10%。该行一名工作人员表示，该行不仅没有执行基准利率30%的优惠政策，其他银行也没有执行优惠利率。

许多地方都出台了救助政策

事实上，早在2009年，长沙县就出台了购买住房补贴政策。当时的补贴政策是:购买一套建筑面积小于100平方米的商品房，每套补贴现金1万元；如果购买一套100~144平方米的商品房，每套3个月现金补贴2万元。

裴建村表示，当时的补贴政策是由政府和房地产开发商共同推动的，政府每套补贴5000元，其余部分由房地产开发企业补贴。"当时，补贴金额约为1亿元人民币."

裴建村认为，这一补贴政策没有2009年那样有效，当时市场下跌，很快恢复，市场呈现看涨趋势，效果明显。“现在，房地产开发商和买家看不到这种趋势，下行压力很大。”

胡志刚认为，2009年市场上的住房存量并没有那么多，当时政府经济适用房补贴的货币化导致了8万元的货币补贴，从而提升了购买力。目前，长沙存量住房已超过1400万平方米，长沙县有四五百万平方米，短期内难以见到。

在长沙县出台这项政策之前，长沙很多地区也出台了“救市”政策。2014年8月，望城区政府安排了1亿元住房补贴专项资金。

几乎与此同时，2014年8月，湘江新区管委会发布了两个通知:《支持和鼓励创新创业人才落户暂行规定》和《关于加快核心区现代服务业发展的若干政策意见》。根据该通知，从2014年8月1日至2015年12月31日，在涉谷科技新城、梅溪湖国际新城、滨江商务新城、阳湖生态新城、大王山旅游度假区购买的所有新建商品房，将按照登记购买合同中登记的建筑面积每平方米补贴200元。

尽管长沙出台了重叠的“救市”政策，但没有重叠效应。据中原地产统计，截至2014年底，长沙六个区共有存量房屋1453万平方米，净化工作历时18个月。

胡志刚表示，目前市场正处于供大于求、购买力下降的阶段，未来市场将更加艰难。2015年，房地产开发商将专注于去库存化。记者在吗？山峰