春节楼市冷清 一线城市有望回暖

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春节期间，房地产市场的交易非常沉闷。《中国证券报》记者发现，春节期间，许多房地产市场陷入冰点，许多二三线城市的房地产项目在春节期间停止销售。

在交易冷清的表象下，区域市场分化正在加剧。分析师指出，二、三线市场库存压力较高是未来的正常状态。从今年的土地市场情况来看，不同地区之间的差异越来越明显。土地市场的分化也表明住房市场的分化趋势更加明显。一些机构认为，随着春节假期的结束，一线城市的市场交易将逐步恢复，降息、RRR降息和房地产登记等政策的实施也将改变市场预期。根据以往的实践，预计假期后一线城市的房地产市场将会反弹。

市场交易已经陷入“冬眠”

尽管今年大多数地区都迎来了温暖的春节，但与过去相比，房地产市场交易没有同步复苏的迹象。据悉，今年春节期间，大多数城市暂停了网上签约，许多城市没有交易。

从机构统计中，我们仍然可以看到少量的交易。据新浪乐居数据监控中心统计，春节期间(2月16日-2月22日)，苏州共售出137套住宅，面积为22519.78平方米，成交量较前一周减少907套，降幅为86.9%。其中，除夕夜以来，楼市瞬间进入冻结期，所有主要建筑都“冬眠”。

记者发现，今年春节期间，一些城市的大量房地产项目被关闭，销售暂停，直到春节假期结束。这种情况在二线和三线城市尤为明显。前几年，为了吸引购房者，许多二三线城市的房地产项目在春节期间推出了优惠措施。

一线城市的春节市场也不容乐观，因为供应量相对较小。据深圳市规划和国土资源委员会统计，在春节前一周(2月9日至2月15日)，深圳只有一个房地产项目获得了预售许可证，这为春节期间深圳市场的低迷埋下了伏笔。其中，从今年2月到春节，深圳没有新的市场开放。网易房地产数据中心的数据显示，今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日)，广州楼市仅成交5笔，全部分布在郊区县，中部六区没有成交。平均交易价格从去年春节期间的9423元/平方米上涨到12010元/平方米，涨幅为27%。

在北京，根据雅豪机构的统计，2月份北京商品房市场预计有10个项目进入市场，其中包括4个新项目和6个旧项目。该机构认为2月份将是全年供应的最低点。

分析师指出，除节假日因素外，今年春节期间，商品消费相对较低，凸显当前经济形势不容乐观。在这种背景下，房地产交易势必难以改善。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年春节期间楼市的主要特点是:受春节因素影响，2月份成交量将大幅减少，楼市难以走强；由于节日的影响，一、二线城市基本处于暂停状态，大部分项目将在节假日后逐步出售。然而，2月份的低数据将影响3月份的上半年。

地区差异变得越来越激烈

在整体交易扁平化的表象下，房地产市场的区域分化正在加剧。记者发现，中国许多三、四线城市的库存规模没有提高，消化缓慢。

在鲁南的一个城市的新区，过去两三年已经建成了大量的商品房，但是大部分的库存还没有消化，这凸显了“空市”的景象。虽然地方政府部门出台了减税、免税、发放住房补贴等政策来吸引农民到城市购房和农民工回乡购房，但效果并不好。

据报道，为了控制库存规模，当地政府去年停止了新区的开发。然而，今年春节期间，这一地区频频发生欠薪事件，主要原因是由于缺乏资金回笼，房地产开发商无力支付工人工资。

这种情况已经成为三、四线城市房地产市场风险的缩影。根据国家统计局的数据，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米。自2012年4月以来，中国商品房库存已连续33个月上升。与最低点相比，中国商品房的总库存在最近两年几乎翻了一番。

相比之下，尽管一线城市的春节楼市没有亮点，但市场基本面是不同的。以北京为例，自2015年以来，北京的土地市场一直处于集中交易状态。截至春节，北京土地市场公开成交额已达452.29亿元。在不到两个月的时间里，土地交易量相当于2014年全年的25%。2014年，北京土地出让金达到1916.9亿元，创历史新高。

在一线城市中，除了深圳因地理限制无法大规模推出土地外，北方、广州和广州的土地市场在2015年都迅速升温。表现最突出的北京，在底价、地价和投标次数上有上升趋势，上海和广州的土地也很受市场欢迎。

分析人士指出，土地市场回暖主要是由于一线城市的供需关系紧张，其“避风港”的角色不断显现，这加剧了房地产企业的回暖势头。尽管这种情况会增加一线城市的土地供应，但土地成本的增加将为2015年一线城市房价的上涨铺平道路。

张大伟指出，经过房地产市场发展的粗放型阶段后，房地产市场的区域分化特征将日益激烈。其中，在整体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以改善，大部分三、四线城市将继续努力“去库存化”。

这种差异已经反映在最近的房价数据中。根据国家统计局发布的数据，今年1月，中国70个大中城市中的64个城市新建商品房(不含经济适用房)价格环比下降，4个城市持平，2个城市上升。就城市而言，房价持平或上涨的城市主要集中在一线和二线城市，房价下跌超过0.5%的城市主要集中在三线城市。

一线城市有望复苏

随着春节假期的结束，楼市有望回到节前的交易状态。分析师表示，一方面，去年前三季度房地产市场交易冷淡，许多需求可能在年底释放；另一方面，一系列优惠政策将进一步刺激这一释放。因此，今年3月份的楼市成交量有望迅速恢复到1月份的水平。

据中原地产统计，今年1月，全国54个主要城市共签约246，600套住宅，虽然比去年12月有所下降，但与2014年1月相比仍增长了22%，为历史同期最高水平。

业内人士预计房地产市场将会好转，主要是因为他们对政策变化持乐观态度。张大伟认为，在持续降息和RRR降息的刺激下，预计3月后仍有更大的可能下调RRR和再次降息。信贷政策的放松有利于释放购买力，三月份的第一套房可能会有15%左右的折扣。他还指出，地方政府也有望从其他政策角度放松房地产市场。

根据CICC的报告，从逻辑上讲，目前的经济增长率正在下降，而房地产投资的增长率也很低，因此放松房地产市场政策的可能性更高。该机构表示，如果政策放松，一线城市将有三种可能性，如放松限购、降低交易环节的税收以及改变首付比例。此时，从2月底到3月初，政策放松的可能性很大。

根据CICC的说法，根据历史经验，春节后房地产股票和实物市场总体表现良好。自2009年以来，房地产指数在春节后的30个交易日内平均上涨了7%，而春节后2-6周的房屋平均周成交量与春节前两周相比平均上涨了18%。因此，政策层面的积极变化将促使住房交易市场持续升温，也将刺激资本市场。

值得注意的是，《房地产登记暂行条例》的颁布实施也可能会给市场带来短期刺激。记者了解到，去年下半年，一些市政府官员低价出售房地产，导致大量收购。上述规定将于3月1日实施，这可能会在一定程度上刺激短期市场供应。

从国家的角度来看，由于供求基本面的变化，市场交易可能会在一定程度上恢复，但很难恢复到历史高点。张大伟指出，由于缺乏可供选择的投资渠道，在过去十年中，房地产一直是居民的最佳投资选择。然而，近年来，随着交易税和政策的增加，短期投资需求明显减少，长期投资也受到房价上涨乏力的影响。

他表示，对于普通投资者来说，近年来对银行理财产品和互联网金融的投资有所增加，投资门槛和风险较低，收入有保障。长期平静的股市最近也开始走强，加速了资金的转移。相比之下，大多数城市的住房供过于求、价格过高、未来附加值不确定，这已不再是最佳投资选择，因此房地产市场降温将是必然趋势。