商业银行谋定后动 房贷松绑达二套改善族

本篇文章2330字，读完约6分钟

首先，“央行下午3: 30召开紧急新闻发布会”的消息引爆了市场，随后数十只房地产股票在下午上涨。就在房地产行业收盘上涨3.85%之后，3月30日下午5点2分，房贷和营业税调整的沉重消息传到了地面。中央银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

3月30日晚，浙商银行下发了房贷“大福利”，并率先颁布了二手房按揭政策细则:购买500万以下普通住房的首付最低为40%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，500万以上首付为50%，利率为0.85倍。3月31日“新政”首日，记者从工商银行、浙商银行、融360发布的全国9个重点城市185家银行按揭利率监测报告中获悉。工行、浙商银行、北京光大银行(601818，股吧)、珠海民生银行(600016，股吧)开始实施新政，广州建设银行(601939，股吧)口头上，

融360住房贷款分析师认为，对于新政，银行需要一段时间的反应，不会像降息那样马上到位，而且调整速度会符合“9？新政出台后，第一套“还贷款不还住房”的认定标准是相似的，估计新政需要一个月左右才能全面实施。

首付、免税和组合贷款三个环节

事实上，宽松政策的“系列戏”将从3月26日开始。当天18: 23，中国国土资源部官员在微博上宣布，“关于房地产的重要消息即将发布”。但在19: 28，微博上也说“今天不会发布消息，预计两天后发布。”请耐心等待。”三天后，也就是周末，有报道称，央行正在评估抵押贷款政策，并准备将该政策削减两项。然后在3月30日，“央行在下午3: 30召开紧急新闻发布会”的消息将市场情绪推向高潮。直到下午5点，新政到来了。

至此，在资本市场和政策出台的现实中，抵押贷款放松的大戏已经上演。抵押贷款放松政策的旋转门已经从鼓励首次购房者扩大到改善人们的生活。在“联动”政策取向松动的背后，是为了改善购房者积极进入市场的状况。

二套房新政能降低多少买家成本？以在北京购买200万套二手房(房地产)为例。如果客户还没有结清第一套房的贷款，它将被视为第二套房，首付比例至少为70%。首付140万后，他需要向银行借60万元。按商业贷款计算，贷款60万元，还款总额为1023370.54元，每月还款额为4264.04元。

目前，按40%的比例计算，首付款为80万元，银行贷款为120万元。按相同贷款条件计算，还款总额为2046741.08元，月还款额为8528.09元。

简单比较一下，虽然新政下增加了43万元，“但购房门槛降低了，分期付款也缓解了购房压力。”20年分期付款只需43万英镑，这是值得的。”买家陈清(化名)也为记者计算了另一个账户。“五比二”新财税政策实施后的最大受益者是买方。对许多人来说，他们不必承担以前业主必须缴纳的营业税，北京一套200万元的二手房营业税节省了11万元。

更重要的是，新政鼓励商业贷款和公积金组合贷款。“虽然公积金贷款的金额以前有所增加，但与目前的房价和贷款需求相比，仍是杯水车薪。许多人仍需要组合贷款，但组合贷款的审批复杂且缓慢，双方很少采用这种方式。”民生证券研究所执行董事关庆友认为，这项鼓励组合贷款的提议可能会简化审批程序，加快审批速度。

全面实施它需要时间

然而，事实上，在新政出台之前，一些地方银行已经出台了“个性化”的第二套住房贷款政策。根据荣360监测的3月份房贷数据，截至3月27日，全国11个城市的24家银行都在实施“个性化”的第二套房贷报告。

“个性化”主要体现在一些银行的第二套房首付比例和贷款利率突破了“首付比例超过60%(有些城市超过70%)，利率不低于比基准高10%”的规定，开始走自己的路。例如，上海浦东发展银行(60万股)青岛(房地产)规定第二套房首付款仅为31%，石家庄工商银行(601，398股)实行第二套房贷款基准利率。

购房者所期待的是，新的抵押贷款政策何时才能完全实施？3月31日，记者走访了北京通州的五家房地产中介，得到的回应是他们还没有收到新银行政策的通知，请耐心等待。

然而，实施新政的三家银行的贷款利率仍然上升了10%，它们都对客户资格、二手房的使用年限和贷款期限提出了要求。

记者致电农行、民生银行和华夏银行总部，得到的回应是目前正在与相关业务部门沟通，没有实施新政的最新标准。建行副行长于镜波在3月30日的业绩会议上表示，新政仍在研究之中。

事实上，抵押贷款仍然是银行信贷的主力军。以工行为例。截至2014年底，工行个人住房贷款余额为20477亿元，占国内贷款余额的21%，接近40%。

工行相关负责人在接受记者采访时也表示，首付比例和利率水平将根据各城市的房地产市场情况、借款人的信用状况和还款能力来确定。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，如果他们为了改善生活条件而再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，首付比例最低为40%。

浙商银行利率下限优惠幅度最大，目前是购买银行开发贷款合作房地产的优质客户；超出这个范围的第二套住房贷款的利率将继续遵循原来的标准。具体首付比例和利率水平由各分行根据当地市场和客户信用情况审批后确定。

中央财经大学教授郭田勇认为，北京、上海(房地产)和深圳(房地产)等住房需求强劲、甚至房地产过热的城市，可以考虑不降低首付比例，银行可以根据自身经营状况灵活调整。

一家大型国有银行总部的一位人士同意上述观点:“降息和RRR降息使该行不存在信贷额度和流动性收紧的问题。2015年，房地产抵押贷款的目标任务提高了几个百分点。第二套房的首付是银行完成任务的业务补充。但是，每个城市的房地产市场状况、借款人的信贷状况和偿还能力差别很大，总部执行的政策很难一概而论。”