广州救楼市再放大招：公积金中心补贴商贷利息

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◎颜佳每个记者区

随着旨在减少第二套住房贷款首付的新公积金政策的出台，正处于回暖趋势中的广州楼市再次对该政策表示欢迎。

昨日(6月16日)上午，广州住房公积金中心发布消息称，广州市住房公积金管理委员会已审议并原则同意试点开展个人住房公积金贴息贷款业务和个人住房抵押贷款证券化业务，但需要在征求公众意见后完善相关条款。

一些业内人士告诉《国家商报》(微博)记者，虽然公积金贷款因利率低而在购房者中很受欢迎，但广州的许多房地产因贷款期限长而未被接受。如果新政策能在下半年陆续实施，就意味着公积金贷款问题自去年以来将大大缓解，这显然会刺激购房需求。

公积金增值收入用于贴现利息

所谓住房公积金贴息贷款，是指商业银行向购房者提供贷款，公积金中心补贴商业贷款和公积金贷款的利差。

广州晶宇按揭总经理严鸿生告诉《国家商报》，目前广州第一套房商业贷款利率下调10%左右，第二套房利率上调10%。根据降息后的贷款利率，第一套住房贷款和第二套住房贷款的利率分别约为5.085%和6.215%，但相应的住房公积金贷款利率分别为3.75%和4.125%。以一笔20年期80万元的按揭贷款为例，第一笔房贷的总息差达到13.8万元，第二笔房贷的总息差甚至达到22.4万元，所以大多数购房者倾向于使用公积金贷款。然而，由于贷款申请量不断增加，去年广州住房公积金存贷比一度超过80%的警戒线，公积金的资金池相当紧张。

严鸿生说，根据他公司的业务统计，公积金贷款和商业贷款几乎占到广州市中心六个区的一半。然而，由于去年下半年以来公积金贷款收紧，贷款时间仍长达两个月，导致越来越多的房地产和二手业主不愿意接受购房者对公积金贷款的要求。引入贴息贷款，一方面可以缓解公积金贷款的排队现象，另一方面不会增加购房者的利息支出，这对释放购买力有积极的作用。

关于贴现利息所需资金来源，广州住房公积金管理中心负责人在接受新华网采访时表示，公积金中心为贷款人支付的利差来自公积金增值收入，即原来上缴财政的增值收入用于存款人。

根据广州住房公积金中心此前公布的数据，截至今年2月，公积金中心积压贷款约50亿元，预计公积金中心所需贴息资金总额约为12.5亿元。然而，去年广州住房公积金的增值收入约为27亿元，足以支付贴现利息。

试水抵押贷款证券化

除贴息政策外，广州住房公积金中心还首次提出试点个人住房抵押贷款证券化业务，进一步扩大住房公积金的资金池。《国家商报》记者了解到，住房抵押贷款证券化的运作原理是金融机构将已发行的抵押贷款资产打包，以银行间债券的形式或通过经纪人进行交易，并将变现的资金用于进一步增加抵押贷款资金。

至于商业贷款，早在去年9月30日，中国央行和中国银监会就发出通知，鼓励银行发行个人住房抵押贷款支持证券。然而，自今年以来，只有招商银行(报价600036，咨询)发行了单一的住房抵押贷款证券化产品，商业银行对住房抵押贷款证券化不感兴趣。

根据申银·万国的研究报告，由于国内商业银行的抵押贷款成本较高，国内mbs与5年期政府债券的利差较低，收益率不具吸引力，加之目前银行间流动性相对宽松，大银行缺乏太多理想的信贷资金进行投资，因此发行mbs的动机不高。

相反，合肥辉煌房地产经济研究所所长龙斌告诉记者，由于住房公积金贷款利率较低，住房公积金贷款与5年期国债收益率之间的利差较大，这有助于提高对投资者的吸引力。此外，我国一些城市已经暴露出住房公积金额度正在收紧，实现住房公积金证券化的短期动机更大。“从公积金改革方向来看，政策对市场的支持力度不断加大，这无疑是广州楼市在复苏大潮中的一记强心针。”中原地产项目部总经理黄桃表示，目前广州楼市的库存压力仍然比较大，预计未来三个月的主要任务仍然是去库存化。但是，如果升温趋势能够持续，开发商的销售压力将会缓解，提价意愿也会增强。预计“金九银十”期间房价将大幅上涨。