唤醒住房维修金为何这么难：大量趴在银行

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一方面，住宅维修急需的资金无法筹集到位；另一方面，住宅专项维修资金的申请程序复杂，本应属于业主的巨额专项资金在银行"躺着睡觉"。为了了解造成这一矛盾的各种原因，记者深入云南、湖南、上海等地进行了实地调查。

根据中国物业管理学会物业维修基金研究委员会的不完全统计，自1998年以来，中国已筹集了约5000亿元的维修基金。然而，这笔钱的申请程序繁琐，难以获得。同时，进入"中年维修期"和"老年危房期"的建筑数量逐渐增加，资金供需矛盾凸显。在一些房子里，电梯停止运行，房子漏水，墙壁剥落，但是维修资金被延迟。

大量住宅专项维修资金存在银行

昆明市五华区从2006年12月开始征收住宅专项维修资金。据统计，截至2014年底，五华区已为50多个物业项目筹集专项维修资金4.3亿元。“由于很多开发商拖欠工程款，40多个社区仍有7000多万元的住宅专项维修资金没有上缴到住宅专项维修资金账户。”五华区住房和建设局房地产管理科长说。

该负责人告诉记者，目前住宅专项维修资金存放在住房和建设部门指定的专门银行账户，利息相对较低。目前，五华区住宅专项维修资金的年使用量还不到总量的2%。大量住宅专项维修资金容易出现在银行账户上。

事实上，住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是从申请到拨付的时间较长。“需要获得三分之二有利害关系的业主的同意(业主人数和建筑物的专有面积都超过三分之二)，并且需要一定的宣传期，加上对业主情况的现场检查和电话核实。整个过程需要很长时间。”房地产管理科工作人员建议，必须进一步明确紧急情况下住宅专项维修资金使用的相关规定，以便合理使用住宅专项维修资金。

“目前，对住宅专项维修资金的支付只有一些原则性的规定，但对支付什么样的标准没有明确的规定。随着住宅小区使用寿命的延长，住宅专项维修资金的使用也将逐年增加。几年后，我将面临偿还的问题。”房地产管理部门负责人告诉记者，相关制度需要补充和完善。

试点“应急维修”可以直接使用维修资金

2014年10月初，长沙晨森国际社区的一部电梯通过了保修期，因钢丝绳断裂而停止运行。10月13日，小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使用物业维修资金维修电梯。第二天，区城乡建设局和街道办事处组成联合外部调查小组进行现场调查，最终确定该情况属于“紧急维修”范围，并同意按规定申报物业维修基金。

经过“公告-建设-验收-公示”等环节，一个月内，长沙市物业维修资金管理中心直接向建设单位拨付1.35万元。该社区业主委员会负责人彭中宇表示:“这在以前是不可想象的。”

据介绍，长沙市从2003年开始征收专项物业维修资金，到2014年底累计征收金额达到120亿元。由于“双2/3”业主签字困难，资金利用率为1.18%。

变革始于2012年2月，雨花区率先在全省试点物业维修资金管理创新。雨花区城乡建设局局长张学军表示，试点经验主要包括三个方面:第一，当出现电梯故障等五种危及人身安全的紧急情况时，物业维修资金可以直接使用；第二，对于“同一物业管理区域内全体业主受益，且单个物业维修、更新改造项目成本低于3万元”的项目，一票将使用多年，无需重复签名；三是3万元以下的一般维修项目将提交区级部门进行外部调查和审批。

2013年7月1日，《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式实施，雨花区试点经验在全市推广。“一些物业小区的漏水、消防设施被破坏等问题已经解决多年，一些突发问题如水管爆裂、供电线路烧坏等也及时得到处理。”张学军表示，自措施实施以来，雨花区已完成238项紧急抢修，已投入300多万元。

信息平台编织资金安全保障网络

打开电脑进入维修资金统一信息平台，输入一个社区的名称，社区的总维修资金和使用情况就会一目了然。"有了这个信息平台，各类商品房的专项维修资金有了最安全的保障网络."上海物业管理中心维修资金管理处处长张秉君说。

上海早在上世纪末就开始征收和管理房屋维修基金。截至目前，10多年前，商品房维修资金已经筹集到443亿元。截至目前，上海已累计维修资金38亿元，使用率为8.6%，高于全国平均水平，这是上海住宅维修资金管理体制创新的结果。

上海市建立维修基金制度，确立了业主大会自我管理的原则。业主大会成立前，维修资金由市、区两级房管部门管理，资金存入由大厦设立、分户核算的专户管理银行开设的维修资金代管账户；业主大会成立后，维修资金本息全部记入业主大会银行账户，维修资金按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、政府指导监督的原则进行管理。

没有政府的批准，维修资金会被任意使用吗？“这不太可能。”周鸿伟说，在健全的政策法规基础上，上海建立了统一的信息平台，并于2002年正式开通。“运用信息技术，以制度管人，以制度规范业务，确保业主大会对维修资金的规范管理和使用。"

维修资金管理涉及多个主体，贯穿于房屋销售和使用的全过程。所有这些因素都包含在平台设计中。同时，将全市20多项与维修资金相关的法律法规设计到平台流程中，并与银行实时联动，实现从维修资金初始收取到维修资金使用全过程的实时监控和信息披露。

以某小区电梯故障为例，发现物业后，有必要制定维修计划，包括预算金额、维修开始时间、施工单位及其对业主的影响等。，并将其输入信息平台，信息平台会自动生成一张通知单，然后将该物业打印出来并张贴在住宅区。经三分之二以上业主通过后，将形成业主大会决议，并由同一平台生成通知单通知所有业主，维护工作即可进行。“从银行提取维修资金，必须出示施工合同、业主大会决议、提取汇总表等。每个信息都有条形码，银行会扫描和检查。如果不匹配，它将被伪造。它不仅不会被支付，而且还会通知物业公司进行追踪。”张秉君说。

“2008年，我们还引进了工程造价咨询单位和审计单位，对社区中维修资金超过5万元的项目的价格和使用程序进行审查。”周鸿伟表示，引入第三方机构有效减少了维修资金使用中高估项目成本、使用程序不规范等问题。

截至目前，该机构已出具审计报告3600份，减少金额9000万元，减幅8%。“下一步，我们还计划引进会计师事务所、行业委员会专职秘书等。，协助行业委员会和物业服务企业管理社区维修资金和公共收入，进一步提高行业委员会的自我管理水平。”(资料来源:人民日报)