2015楼市运行新趋势 房企购房者均将深入分化

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随着时间进入2015年，关系国计民生的房地产市场已经走到了十字路口。市场经历了2013年的发展高峰和2014年的全面调整。2015年，宏观调控政策将继续实行行政化，经济手段的调控将得到加强。随着中国经济发展新常态的出现，在经济规律的影响下，房地产市场分化的深度和广度将不断加强，区域市场、开发企业和购房者将出现深度分化

就区域市场而言，区域市场将极度分化，一、二线城市和省会城市的房地产市场将继续上涨，三、四线市县的房地产市场将继续低迷。今年2月，新的数据显示，北京的一线城市和杭州、南京等二线城市的土地出让价格创下新高。省会城市的土地拍卖依然火爆，市场成交额和房价没有下降，只是增速有所收窄。随着流动人口不断涌入大城市，一线和二线城市的刚性需求依然强劲，需求改善的红利也在释放。一、二线城市的房地产投资回报率仍然很高，导致大量资本进入一、二线城市的房地产市场，一、二线城市的房地产市场可能会上涨。然而，对于中国的三、四线城市和主要县城市场，在经历了2009年疯狂的房地产投资后，目前普通住宅产品严重过剩。这些城市流动人口少，外部刚性需求弱，市场供需严重失衡，投资回报几乎为零。因此，这些地区的房地产市场将进入一个漫长的"寒冬"调整期，而去库存化将是他们今年的主要任务。

随着市场领域的深度分化，房地产企业也将进入深度分化阶段。房地产业是资本密集型产业。受4万亿经济刺激计划的影响，2009年房地产市场进入井喷发展期，全社会的资金小心翼翼地进入房地产市场，导致企业混杂。房地产市场全面上涨期间，企业发展平稳；2014年市场低迷时，由于融资渠道狭窄和扩张过快，许多中小房地产企业开始“裸泳”。然而，房地产市场深厚、发展稳健、对房地产发展规律了解深刻、融资渠道畅通的房地产企业，在市场调整期不断寻找“大鱼吃小鱼”的机会，房地产市场的深度分化成为这些企业快速成长的好机会。

房地产企业不断分化，而另一个市场因素——买家也分化很深。普通住宅市场经过快速发展后，已经进入了稳定发展的正常状态，普通住宅的投资回报也在缩小。目前，住宅的投资回报不足以打动早期在市场上赚了很多钱的买家。这些买家的投资开始转向投资回报率更高的产品，如商店、办公楼和综合市场。房价上涨的另一部分受益者干脆离开房地产市场，将资金转移到其他资本市场。更加刚性的需求可能会在房价下跌的预期中观望，或者被边缘化。在不断扩大的城市边缘地区，将选择总价格较低的产品来实现住房梦想。

2015年，房地产行业将进行深度调整，房地产市场将出现深度分化。

辽林里