沈阳891个改造后老小区物业维护达标

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“物业公司的服务怎么会不到位呢？业主应该如何维护自己的权利？”"在社区共享场地停车如何收费？""如何选择和解散一家房地产公司？"物业管理问题，如物业管理，涉及千家万户，并受到公众的广泛关注。3月5日上午，本报与沈阳市市政办联合举办的“民生连线”铃声不断响起，许多市民打电话询问物业管理政策、小区弃物业、对物业服务的不满、更换物业公司的意向、旧小区物业管理、维修资金的使用和查询等相关问题，专家给出了权威答案。

本期嘉宾

沈阳市房产局社区办公室物业科科长安俊峰

维修资金管理科副科长杜野

赵，旧区管理处副科长？

不要在维护基金上不当花钱

可以检查余额利息

社区业主在缴纳一定数量的房屋维修基金后，会产生相应的房屋维修基金利息。这笔房屋维修基金的利息是如何计算的？谁应该拥有房屋维修基金的利息？住房维修基金自存入市住宅专项维修基金专户之日起计息，每年6月30日，一旦利息分别计入每个账户，转作住宅专项维修基金累计使用。业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网站:sywxzj)，通过输入房屋地址和业主身份证号码，查询其维修资金子账户的收入、支出和余额。你也可以咨询物业服务公司。

在7种情况下可以直接启用维护资金

在1个工作日内完成确认程序

为提高维修资金的使用效率，沈阳市房产局出台了《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》，规定当发生危及房屋使用安全、严重影响房屋入住的紧急情况时，维修资金的使用无需征求业主意见，维修资金的使用申请经相关部门确认后，可在一个工作日内予以批准。满足紧急使用的情况有七种:电梯故障危及人身安全；建筑物的外墙(包括屋檐和阳台)空鼓胀而开裂；监控设施有功能障碍；消防设施发生故障；屋面和外墙渗漏严重；住宅区排水管道损坏，造成污水外溢；供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位维修的部分除外)损坏，影响居民用水、用电、用气。

五个部门可以出具鉴定程序:市质量技术监督局组织相关机构进行鉴定；由市、区住宅小区管理办公室认定；经市公安机关消防部门认定；由市、区住宅小区管理处和业主委员会(社区居委会)共同认定；由供水、供电、供气单位和业主委员会(社区居委会)共同认定。具体程序如下:物业管理单位向相关单位提交鉴定申请；相关单位的现场鉴定；物业管理单位经认定属于应急维修范围后，应当持相关资料向所在区住宅小区管理处办理维修资金应急使用确认手续；相关单位应按要求组织实施应急维护、更新和改造；维修工程竣工后，市和区住宅小区管理办公室应当组织业主委员会(社区居委会)、物业服务企业、建设单位和工程监理单位对维修工程进行验收。维修项目验收合格后，物业管理单位应当逐级向区、市住宅小区管理处申请维修资金；市房产局向专户管理银行发出维修资金划转通知。

申请材料齐全的，区住宅小区管理处应当在1个工作日内完成确认手续。结算信息齐全的，区住宅小区管理处应当在7个工作日内完成初审手续，市住宅小区管理处应当在5个工作日内完成初审手续。使用住宅专项维修资金进行应急维修的费用，由业主按照自有物业建筑面积比例分摊。业主未能交存维修基金或业主维修基金不足以产生资金缺口的，小区物业管理办公室应向区政府提出申请，并使用房屋维修应急周转金垫付。业主委员会(社区居委会)应当按照有关法律法规的规定，向相关业主或责任单位追偿未支付的维修资金，并用于返还区政府垫付的房屋维修应急周转金。

个旧住宅小区891号

符合基本物业服务标准的要求

现有旧住宅区主要采用四种管理模式。第一，专业管理:如果业主大会决定实施专业物业管理，业主委员会负责起草物业管理计划。业主委员会应当将物业管理方案提交业主大会讨论通过，然后根据业主大会的决议选聘物业服务企业。业主大会通过招标方式选聘物业服务企业的，市房产局将免费提供招标会议场地，当地房产局将为业主委员会或居民委员会提供业务咨询服务。二是选聘管理人员实施管理(业主自我管理):如果业主大会决定选聘物业管理人员实施管理或业主自我管理，各区县(市)、街道办事处房地产部门应指导业主委员会制定管理方案，经业主大会讨论通过后实施。三是委托社区居委会管理:经业主大会批准，决定委托社区居委会实施管理的，社区居委会按照政府物价部门批准的收费标准收取管理费，为业主提供服务。四是自助式(成立物业服务中心)管理:物业服务中心是民政部门注册的民营非企业单位，优先吸纳社区业主就业，受业主大会委托为住宅区提供管理和服务，并收取一定费用。如果业主大会决定选择自助管理模式，社区居委会将协助组织成立小区物业服务中心，并办理相关登记事宜。

《沈阳市旧住宅区物业服务基本标准》从公共卫生、公共秩序维护、房屋及公共设施设备维修保养、绿化维护等4大项和22小项确定了旧住宅区的物业服务标准。截至2014年底，全市共有891个旧住宅区达到《沈阳市旧住宅区基本物业服务标准》的要求。

每个家庭都可以询问

房屋维修基金的余额和利息

沈阳市行政区域内的所有商品房(包括经济适用住房、政府补贴住房、居住区非住宅和与单幢住宅结构相连的非住宅等)。)应按要求存入维修资金。现行存款标准为:房价高于2300元(含2300元)/平方米的，按每平方米2300元的2.5%支付；不足2300元/平方米的，按实际购买价格的2.5%支付。定金程序和所需程序是物业服务企业在购买商品房时向购房者发出“维修资金支付通知”。买方凭身份证、维修资金支付通知和备案合同到盛京银行各分行付款。

业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网站:sywxzj)，通过输入房屋地址和业主身份证号码，查询其维修资金子账户的收入、支出和余额。不具备上网条件的业主也可以向物业服务企业查询。本报记者杜蒙与温雅合影