新常态下房地产经济嬗变大幕已拉开

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著名金融作家吴晓波

吴晓波预测，总体而言，2015年将是泡沫复苏和资本市场狂欢的一年。

“2015年政策形势预测及投资与财务管理论坛”。

客人的合影。

易居(中国)控股有限公司董事长兼总裁周信

中国房地产协会副秘书长王平

郭进中心

越秀地产副总经理朱晨

岳龙山别墅的真实面貌。

岳龙山样板房宽敞的客厅。

岳龙山样板房客厅。

岳龙山模型屋。

岳龙山社区的真实场景。

越秀地产

引领房地产市场

在上月闭幕的中央经济工作会议上，党中央牢牢把握国际国内发展大局，作出了中国经济发展进入新常态的重大战略判断。“新常态”无疑已成为目前最热门的经济词汇。新的一年到来之际，如何充分理解中央政府的政策，积极适应经济发展新常态，已成为市场各界人士普遍讨论的话题。围绕这一热点，1月16日，由越秀地产主办、广州市总工会、广州市房地产行业协会、方博士网协办的“2015年政策形势预测及投资理财论坛”在广州四季酒店举行。中国著名财经作家吴晓波、中国房地产协会副秘书长王平、越秀房托副总经理朱晨、易居(中国)控股有限公司董事长兼总裁周信、广州市房地产协会秘书长徐国碧、世界银行首席执行官李振伟等出席，众多专家学者齐聚一堂，为观众带来一场财富盛宴，为“新常态”下中国经济发展带来新机遇。与会者认为，从2014年的经济走势中不难发现，全球经济复苏依然艰难曲折，经济增速明显弱于预期，国内经济增速的转折时期与结构调整的痛苦时期重合并产生共鸣，下行压力依然存在。未来几年将是工业颠覆和工业变革发生巨大变化的一年。

这个话题/图片:广州日报记者王伟

消费、出口和投资三驾马车已经过去

著名金融作家吴晓波认为，如今的商业世界变得越来越陌生。事实证明，许多成功的商业模式在今天的市场环境中已经不再有效。似乎在2013年和2014年，许多被崇拜的企业家陷入了巨大的困境，世界变得越来越陌生。消费者消失了，品牌消失了。这是2014年整个商业界的一大难题。

吴晓波说，他研究中国企业的历史已经很久了。如果我们看看1978年以来中国企业的产业变化，就会发现有一个很长的带。第一阶段是从1978年到1998年，这是中国工业发生巨大变化的第一个时期。在此期间，发生了几件事:国家从短缺经济转变为过剩经济。在1980年，它主要被账单消费。20世纪90年代末，它开始打价格战和品牌战，商品很丰富；1998年，中国企业在当地市场赚钱，主要是在吃、穿、用三个行业，如饮料、保健品、食品、纺织服装、纺织设备、冰箱、空护发素、洗衣机等行业。今天，中国90%的民族品牌是在1998年以前形成的；1998年，中国遭受了东亚金融危机的巨大冲击。

吴晓波说:“2000年，我写了一本名为《大失败》的书，写了10家公司，其中7家死于1998年。”此后，中国政府开始改革，改革的方向是形成“三驾马车”:消费、出口和投资。首先，房地产业开始开放。从1998年开始，那一年有两项政策。一是取消福利分房政策，大规模实施商品房。中国人民银行鼓励20%的抵押贷款，国内需求是以房地产为主要力量的消费。买了新房子后，就形成了购买空色调、洗衣机、冰箱和地毯的辅助消费。第二，中国制造，中国企业慢慢放开对民营企业的限制，让民营企业自己做外贸。东南沿海的中小制造企业构成了中国的第二极。第三，中国政府发行了6000亿元国债，用于建设长江三角洲、珠江三角洲和北京的高速公路。所有关心中国经济的人都说，中国经济好不好取决于消费、进出口和投资三大领域的资金。

新视野、新消费、新金融和新城市化

形成新的经济模式

2015年中国经济好吗？未来10年中国工业经济增长在哪里？吴晓波认为，它不再属于上述三驾马车。这可能是2014年所有观测中最大的经济变化。未来在于四个方面:新视野、新消费、新金融、新城镇化，这是当前最大的变化，也是经济发展的第三个周期。

第三个周期和第二个周期有什么区别？吴晓波解释说，第二个周期的消费、出口和投资都是从零开始的。以前没有对外贸易，没有城市化，但现在有了。第三个周期的变化是从旧到新。实体经济和消费经济并存，城市化已经持续了10多年。未来是旧经济所有商业模式的涵盖视野。

为什么经商20年或30年的老朋友会觉得这个世界越来越陌生？由于最初的模式自2014年以来发生了变化，所有行业都在经历危机，比如食品行业的危机、消费行业的危机、金融企业的恐慌，而房地产行业也在讨论明天会是什么样子。“未来几年将是工业颠覆和工业变革发生重大变化的一年。”吴晓波这么说。就制造业而言，在过去几年里，东南沿海的所有制造业都非常困难。去年，浙江省约有600万中小企业倒闭，广东省的企业也是如此。为什么制造很困难？事实上，所有的问题都不会出现在外面，但它们都是自己造成的。珠江三角洲的企业依赖土地、人力、税收和环境。中国制造业的优势在于两个词“成本”。现在，土地很贵，劳动力成本每年都在增加。在中国开一家小商店，服务员的工资在过去的三年里增长了大约13%，但是商品价格能增长13%吗？不一定。所有的税收都由国家处理。“营”改为“增”后，区县上缴的地方税收越来越少。已经使用多年的成本优势模式已经改变，而且比这更糟糕。

吴晓波表示，如果中国实体经济只面临这四个问题，降低成本、提高效率会更容易，而且还有出路。但现在的新问题是，这个渠道不起作用，所有做这个的人都没有钱赚。在过去，做品牌推广很容易，在中央电视台做广告就足以成为国王。然而，如今“80后”和“90后”都不愿意看电视。资本模式变了，人力模式也变了。今天，所有的制造企业都非常困难，最困难的是大型企业。预计2015年，包括家电、服装、饮料等行业在内的几大企业将发生“黑天鹅事件”。

"中国所有的服装企业和餐饮企业都面临着一场重大危机."吴晓波说，这是制造业面临的一场危机，制造业出现了许多新的变化。他认为，2015年后，中国市场真正的创新能力不是大企业，而是中小企业，真正有活力和前途的是年轻人。

新的制造企业有几个特点。将来，在中国做生意的人只能做一件事。多元化公司再也做不到了。他们一定是专业公司。老板必须了解互联网和信息化，通过信息化革命来完成公司的内外部转型。从最初的大规模生产模式，一次生产一百万条牛仔裤，每条挣5元。现在它已经变成只有5万块了。在生产过程中，它被消费者购买和订购。这种逻辑对许多大企业来说很奇怪。“我认为这是未来的模式。”吴晓波说。

未来，中国的城市化将从70多个大城市变成成千上万个县镇。所谓产业变革就是从“三驾马车”经济模式向“新愿景、新消费、新金融、新城市化”四种新经济模式的转变。最有趣的是，今天的中国没有传统的企业或夕阳产业。不管你是鞋匠还是家具匠，你都有很多钱要赚，关键是工业思维即将经历巨大的变化。

吴晓波预测，总体而言，2015年将是泡沫复苏和资本市场狂欢的一年。大规模的政府投资再次出现，国家发改委批准了300多个项目，涉及7万多亿元。二是产业模式的改变，新的商业模式将会兴起。“2015年是一个新的工业周期的开始，有许多新的年轻人。第一是敢于投资，第二是敢于负债，第三是敢于创业。”吴晓波说。

以现金为王是房地产企业的准则，出路在于求变

在论坛上，易居(中国)控股有限公司董事长兼总裁周信发表了题为“市场、行业和企业的变化”的主题演讲。周信认为，中国的房地产业现在正处于一个非常混乱的时期，或者至少是一个巨大变化的时期。预计第一季度和第二季度房地产市场将保持稳定。市场在变化，所以我们应该乐观。但是，在策略上，房地产企业必须谨慎、谨慎、谨慎，坚持现金为王的原则。今年，中国的房地产市场充满了变化，所以不要过于乐观。

周信说，现在是房地产企业最开心的时候，任何房地产企业都在思考变化。如今，大老板用钱刺激他们的时代已经过去了。围绕着中国的事业和人类的发展，每天都有无尽的变化和无尽的事情。然而，我们现在谈论较少的是产品。

周信强调，这不是房地产的正常时期，而是一个变化的时期。核心问题是什么？从20世纪90年代初到今天，我们为盖房子而活了30多年。从2015年起的30年里，我们将为住房租户而活。目前，如果企业保持不变，它就不会寻求改变，而只知道什么是“新常态”，我认为这是错误的。许多企业正在改变，因为他们不知道什么是新模式。中国许多企业所做的是抓住核心，创造新的东西。

周信直截了当地说:“今天的‘混乱’和‘变化’不是新常态，而是为未来形成新的商业模式和新常态。我相信，经过这段时间，中国的房地产业将进入一个稳定的行业。”

在新常态下，房地产应该更好地为流动人口服务

作为中国房地产协会副秘书长，王平对新常态下房地产业应如何发展的问题给出了一个相当新鲜的答案:新常态下房地产为零。在论坛上，王平提醒与会者要充分关注行业的转型和机遇，用手机取代bb机、数码相机取代胶片、手机取代手机的生动案例。

就房地产市场而言，王平详细介绍了其四次转型的具体过程。

从1980年到1990年，特别是1988年，我们经常在论坛上说，要注意市场经济的到来和计划经济的结束。许多国有企业不相信这一点，他们已经给出了规划和销售目标，所以他们可以有计划地去做，而不用支付任何报酬。论坛提醒每个人，在中央政府停止规划后，它自己拿走了土地，自己找到了钱，自己建造了它。那些不相信这些提醒的企业就像温水煮的青蛙。与市场同步的公司正在蓬勃发展。这是第一次转变。计划经济是旧常态，市场是新常态。

第二次转型发生在1990年至2000年。由于大量的企业如雨后春笋般涌现并获得利润，他们不得不建立建筑企业和设计和建立设计企业，所有的资源都在自己手中，而不是给别人。当时，行业协会发出的警告不是大而全，只有专业公司才能兴旺发达。最终，大型和完整的公司被非专业主义拖垮了，而专业公司迅速成长。

从2004年到今天，旧的常态是什么？有许多危机，无论是非典危机还是2000年危机。无论如何，这场危机让每个人都胆怯了。新常态是坚持可持续发展道路和发展理念的企业，其中一些企业从2008年到2010年增长了10倍。

现在房地产企业正面临最后的转型，他们会转向哪里？这个转换将是之前转换的总和。从1984年到2004年，房地产为固定人口服务，而新常态是为流动人口服务，这是最大的转变。没有转型，一些企业仍将成为温水中的青蛙。

王平强调，新常态是为流动人口服务的时代即将到来。它的口号是欢迎中国中低收入家庭在不同地方度假的时代。如果广东省有1亿个家庭来旅游度假，而广州有五分之一的人找不到地方度假，这还叫房地产开发吗？因此，在新常态下，房地产是零。

大城市的融合将为房地产市场带来更多需求

在论坛上，越秀地产副总经理朱晨也详细分析了房地产走势与人口变化的关系。朱晨说:自2006年以来，中国人口的自然增长率一直低于死亡率。据预测，人口负增长将在2016年左右开始。在这种情况下，房地产行业的需求将在2016年达到峰值，然后进入下降期。据估计，人口红利将在2020年消失，人口将转向中低速增长。

从中国育龄人口来看，高峰期在24-29岁之间，2015年达到高峰后将会减少。因此，2015年是一个门槛和分水岭。此后，育龄人口将全面下降，新增人口将减少，这将导致房地产行业供需逆转。从适婚年龄开始，预计将在2016年达到顶峰。

除了人口变化，我们还应该关注流动人口的变化。目前，北方、广州和深圳的流动人口与常住人口的比例已经超过1: 1，流动人口的比例非常大，并将继续增加。随着国家在交通方面投入大量资源来建设高速铁路、高速公路、轻轨等。，尽管有些初衷是为了转移特大城市的人口。但与此同时，它还有另一个影响，即大城市周围的人口聚集在中间，大城市的人口没有被转移，或者那些高质量和高消费能力的人没有被转移，而是聚集在大城市。尤其是北京、深圳等一线城市以及1.5线城市将带来更多的财富聚集效应。这无疑会对这些城市的房地产市场产生向上的拉动作用。

此外，由于其中76%是流动人口，大部分流动人口将在家乡赡养父母，这种情况将会给一线超大城市带来更旺盛的需求。

当然，对于房地产行业来说，最大的优势在于推进城市化，预计到2025年中国的城市化比例将达到70%。在此之前，房地产市场面临巨大的需求。

越秀集团可能推出合作伙伴计划

面对机遇，房地产企业应该如何把握？在这方面，朱晨的经验是:多渠道融资，缩小一二线，创新营销模式，进行结构性变革。

朱晨说，房地产企业昨天靠资源赢，今天靠能力赢，明天靠模式赢。如今，所有的房地产企业都在谈论转型、升级、优化和调整，谈论自己的商业模式，做各种模式和试点项目，试图突破和突破，是否能找到共同点。寻找房地产行业的整体商业模式可能是一个框架，但不同的企业可能会更加重视这一模式，因为它们的资源、能力和结构不同。

在论坛上，朱晨提到了万科首创的“业务伙伴”制度，称这一制度将改变整个行业，越秀地产正在跟进并推出越秀地产的合作伙伴计划，希望这将是未来的一种新的商业模式。

结合当前宏观经济形势，朱晨还给出了一个房地产投资策略。他表示，投资者关心的是房产能否保值增值，但这仍取决于供求关系。只要供给超过需求，房地产的价值就会下降，当需求超过需求时，供给就会上升。

如果需要自谋职业，你不怕买。如今，在广州这个供应量相对较大、供求关系平衡的地方，如萝岗、金沙洲、番禺，确实可以买到性价比高的产品。因为供求关系是平衡的，所以价格不高。朱晨认为，广州这个超大城市有很好的机会进入市场。即使房地产市场在短期内波动，但在长期内肯定会上涨。

朱晨直言不讳地表示:“在供需关系平衡的地方，希望房价上涨更快是不现实的。只有当供应少于需求或资源稀缺时，价格才会相对较快地上涨。”朱晨说，他个人喜欢大学城，因为没有土地供应，资源优势非常明显。此外，大学城的房价被低估了，其价值也是如此。朱晨甚至半开玩笑地透露，“当每个房屋公司都卖房子的时候，它会先搞内部员工认购。下次买房时，你可以问问越秀地产广州公司的同事，新推出的产品内部员工认购是否火爆。如果它很受欢迎，那它一定是错的。”

越秀地产副总经理朱晨

市场的供求关系将决定行业的发展前景

新一代决策者用“新常态”来界定中国经济发展的现阶段，并透过“新常态”来透视中国宏观政策的未来选择。因此，很多人说，房地产行业也进入了“新常态”。对此，朱晨表示，他个人并不赞同房地产行业进入新常态的想法。

朱晨认为，房地产行业终于开始正常了。在过去的几年里，无论是导致房地产行业一夜暴富的供求失衡，还是导致房地产行业扭曲的政府过度干预，今天的供求关系趋于合理是正常的，政府不得不退缩，将市场交给行业。只有市场的供求关系决定了行业的发展。

朱晨表示，政府在这个时候是否会采取更激烈的举措，出台房产税政策，这一点没有必要太过关注。房企应该真正重视市场供求关系。

2014年，房地产行业波动较大，竞争激烈。在这种情况下，越秀地产全年累计合同销售额超过220亿元，同比增长50%。它的增长率在行业中绝对领先，而且非常突出。朱晨表示:“这得益于我们独特的战略平台业务模式和追随市场的模式。2014年，我们加快了项目的去库存化，为客户创造了舒适的体验。精确的贷款模型解决了客户的财务问题。”

朱晨认为，从房地产业来看，gdp与房地产业高度相关。特别是，中国经济正处于调整和衰退的趋势，在短时间内，中国还没有找到另一个经济来源来填补房地产。在延缓经济下滑的同时，房地产行业仍是核心支柱之一。房地产业的地位在相当长的一段时间内是不可替代的。同时，我们可以看到，房地产行业是一个周期性行业，经济规模越大，房地产行业的周期越长。根据统计分析，美国的平均周期是17年，日本是8.3年，中国是18年。今天，我们处于过去九年的顶峰，并开始缓慢下降，后九年不如以前。过去，中国政府的过度干预和监管导致了这个行业的大周期和小周期。三年可能是一个小周期，它扭曲了一些市场规律，但大产业和大趋势不会改变，这是自然规律，也是经济规律。

朱晨强调:“归根到底，房子在房地产业是为老百姓准备的。真正的供给关系是人。如果人们的事情被彻底了解，基本上什么时候行业会上升，什么时候会下降，我的心将被计算在内。”

前三家医院将很快投入使用

金沙洲的配套设施增添了新的效益

金沙洲作为市政府建设的宜居新城，经过十年的发展，已经得到了提升和改变。在业务方面，有郭昶、白光、永旺、现代百货等大型品牌购物中心；地铁6号线和水坝的开通解决了“堵城”的困境；白云中学、广东华侨中学等重点学校的开放，也为金沙洲成为“教育高地”积蓄了足够的信心...最近备受关注的金沙洲医院的建设也进入了最后阶段，表明金沙洲的生活已经完全成熟。

日前，人大代表走访白云区金沙街社区时，发现社区居民重点关注广州中医药大学金沙洲医院(以下简称金沙洲医院)的建设。记者在采访中了解到，金沙洲医院的建设已经进入最后阶段。

据报道，金沙洲医院占地面积3.4万平方米，拥有医疗室10万平方米。按甲等医院标准建设，科室齐全，床位1200张。为了保证良好的医疗环境，医院的周边环境正在进一步升级。

《岳龙山》已经绝版了

市中心的低总价值得一试

星慧沙位于金沙洲腹地，是越秀地产在金沙洲打造的生态住宅小区。六个中心区的生态景观堪称绝版:建在寻峰山的其余部分，2.5公里长的寻峰山像一道天然屏障，隔绝了城市的喧嚣；私人欣赏10万平方米的天然湖泊，原有的湖泊风光明亮而灵动，舒朗的身心得到了保存；毗邻1000多亩的寻风山生态公园，处处绿意盎然。

目前，星辉金沙主要在“月龙山”别墅群南区推广200 ~ 250平方米的产品，拥有私人山体和独立的交通系统，面向社区内4万平方米的一线湖景，对山体而言安全宁静，对湖泊而言开放透明。此外，它的使用面积几乎等于销售面积，这可以称为“买一送一”。加上适当的设计，整体居住感觉不亚于300~400平方米的别墅。

据报道，这种新产品的平均价格从35000元/平方米开始。值得注意的是，星慧沙是金沙洲最后一个低密度别墅区。不久前，央行出台了放松贷款限制和降低利率两项优惠政策，直接减轻了首付和月供两大负担。面对正在低水平复苏的房地产市场，这可能是采取行动的最佳时机。

岳龙山样板房获一等奖

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越秀地产2014年售出220亿元

成功实现年度目标

日前，越秀地产发布年度业绩，显示2014年销售额为220亿元，同比增长50%，成功实现年度目标。

数据显示，2014年越秀地产累计签约销售额(含合资项目销售额)约220.14亿元，同比增长50%，累计签约销售面积约188.61万平方米，同比增长63%。累计合同销售额约占2014年220亿元合同销售目标的100%。

如果包括订单(正式销售合同将在订单后不久签订)，2014年越秀地产的合同销售和订单金额约为人民币238.21亿元，合同销售和订单面积约为210.56万平方米。据报道，越秀地产2014年灵活调整营销策略，积极应对市场下行变化。目前，越秀地产进入的10多个城市的项目正在销售，其中星辉金沙、易科河、岭南山、岭南雅筑、岭南林语等项目价格适中，销售策略的“多点支撑”格局进一步巩固。

除了住宅地产，越秀地产还将在养老地产领域下大力气。2014年9月2日，越秀地产的子公司广州城建开发设计院有限公司与概念先进、运作成熟的养老运营机构——澳大利亚独立管理集团有限公司签署战略合作协议，正式进入养老地产。预计今年内将启动一个试点项目。

与此同时，越秀集团在行业内开创了“开发+运营+金融”的模式。目前，越秀集团以房地产、交通基础设施和金融为核心产业的“3+x”产业体系相互关联，房地产金融化趋势明显。其中，越秀房托是国内房地产企业中唯一拥有房地产信托的公司。